39.信賴保護：請對我的信任負責（2）

  世和律師事務。


  杜蘅與陳清穎在會議室接待了房東阿姨一家人，房東阿姨與先生，兒子兒媳婦。


  房東一家人都是本地人，北方人直爽的性子，房東阿姨快人快語，很生氣很急切，很焦躁，一臉的暴躁氣質。


  律師常常面對的是負能量，是在強烈的情緒中的人，是以，杜蘅已經修鍊的沉穩如山，不會輕易的被人帶著節奏走；陳清穎性格溫和平和，她言語緩緩，周全的幫大家倒水，不失時機的關照著眾人。


  會議室里，有有一束花發散幽香，陳清穎端過來的茶水亦有香味瀰漫，盡量沖淡著對面當事人一家人的火氣。


  再度聽房東阿姨一家人七嘴八舌的說了案情經過，案情很簡單。在他們一邊說的過程中，杜蘅低頭也看過了至關重要的房東兒子與購房業主的協議，協議是房產中介提供的標準格式模板，本身也無很大很可爭議的地方。


  購房定金二十萬，雖然這個定金數目不低，但是絕對低於《合同法》最高限額的合同標的的百分之二十，相對於幾百萬的房子，是完全的正常範圍定金；定金罰則的規定，支付定金房違約，定金不退，也沒有任何的異議。


  「不是我們不買啊，按照之前的安排，我們是可以買的，也買得起的。現在是貸款額度太少，要追加的首付款太多，這是實在沒辦法了。」


  「這合同上寫著，我們首付是290萬，負擔契稅等稅費，還有中介的服務費……」房東的兒媳婦道。


  「也備註著，如果批貸額度不夠，你們需要補齊首付款的差額。」


  杜蘅指著小括弧的字說道。當事人都是習慣說有利於自己一方的話，這無可厚非，但是，的確也是在考驗律師的細心與懷疑精神。


  「那我們就沒辦法了嗎？」房東阿姨道。「二十萬啊，不能就一分錢不給我們吧。這太不公平了，關鍵的是，這不怪我們啊……」


  是的，這是關鍵。房東並沒有違約的惡意，可是，合同法所約束的違約行為，並不必要求是惡意違約。只是，履行不能是因為這樣突如其來的意外，這對誰來說都不甘心。


  「還有一些機會……今天新出了一條補充解釋，有關部門就已經簽訂購房協議，但是沒有網簽的房子，比如，如果是第三套住房，買主已經不符合購房條件，這導致實際不能夠履行的房產買賣，那麼，合同應當終止，業主退還定金與首付款等已收費用。就這條來看，有關部門是將這條政策解釋為不可抗力導致合同終止。」


  杜蘅拿出一份列印的文件給房東一家人看。


  「那我們可以問他們要啊……人家都說了，買不了的退，他就應該推給我們。」房東阿姨急切的說道。


  陳清穎將水向阿姨推了推，微微笑著示意她情緒緩一緩。


  「這是針對的兩回事兒……」


  「不都是買房么？怎麼就是兩回事兒了。」房東阿姨不解。


  「這明明就是一回事兒，你不能幫著別人說啊……」房東阿姨的兒媳婦也說道。


  杜蘅在心裡默念著，邏輯很有用，但是大多數人不懂，律師的工作就是科普，科普，科普……


  「您看啊，是這樣，這條政策針對的是在政策範圍內的合同實際不能夠履行，因為政策不允許過戶，這樣的情況下，是終止履行。而按照住建局的新政，你們已經賣掉了名下房子，名下一套房子都沒有，這是符合購房政策的。你們的合同，從政策角度來說，沒有任何的履行障礙。你們不能夠履行合同，是因為貸款的政策影響，是不能夠支付足夠的首付款。這是兩回事兒……」


  「不都還是政策問題么？都是國家機關的政策，為什麼有區別？」房東的日子追問。


  世界上最神秘的組織之一，是有關部門。然而，這是個笑話。不同部門的不同規定在法律上是有著嚴格的劃分的，區別意義甚大，可是這些當事人就更不懂得了。


  眼前明明很清楚的事情，在很難跟當事人去解釋清楚的時候，杜蘅不由得有些氣餒。


  「阿姨，是這的，這條規定呢，就說了一種情況，就是名下有兩套房，住建局不讓過戶的合同終止，業主要退款，其他的都不管的。」陳清穎道。


  房東阿姨恍然大悟。


  「這個姑娘說的明白啊……那我們還有辦法能夠要出來這錢么？」


  「我們能試試，就說類似的情況這麼樣處理，那麼我們也應該能夠要求怎麼樣處理。不過沒有這種明文規定，不敢保的……」


  陳清穎解釋著。


  三言兩語，陳清穎得到了比杜蘅還要多的信任。


  房東阿姨開始與杜蘅商議著怎麼去解決，陳清穎給出的方案是，先代房東一家人去跟業主談談，如果解釋不清楚，那麼再起訴。


  杜蘅一邊喝掉了半杯茶水，一邊欣賞的看著陳清穎與房東一家人聊得熱絡，開始反思自己的談案方式。


  其實，陳清穎的解釋是沒有自己解釋的清楚的，但是，她用自己的方式讓當事人以為自己是明白的，而且，當事人也的確走出了理解的誤區；而杜蘅自己，是用自己的角度去解釋，填鴨式的說著很多的道理與概念，根本沒有顧及房東阿姨一家人的接受能力。在爭辯中，將自己放在了與對方相反的立場，適得其反。


  終於，房東阿姨起了費用的問題。


  「律師的時間成本是很高的，這個，請您明白我們付出的時間成本。」陳清穎微微笑著。


  「那是，那是……」


  「不過呢，阿姨與我們認識，我們肯定要多照顧的。您遭受了經濟損失，也的確很難過，我很理解您。這樣，您先不用交費，我可以先幫您跟業主談談，如果能夠談下來，業主退還的金額您覺得滿意，能夠達成協議，我們就收費業主退還金額的百分之二十；如果談不下來，我們不收費。如果以後起訴的話，您支付五千的車馬費用，之後的判決如果我們贏了，我們收判決金額的百分之二十。您一家人考慮一下？」


  陳清穎道。


  百分之二十的風險代理，是一個很適中的收費。而對當事人來說，事前不收費的誘惑是很大的。


  協議談成，簽訂，前後一個半小時。


  送走了房東阿姨一家人，杜蘅主動與陳清穎擊掌。


  「你太厲害了，哪裡是職場新人，簡直是談案的高手啊……如果沒有你，我覺得我和他們會互相折磨到崩潰，不歡而散的。」


  杜蘅由衷的說道。


  「你做商事案子多了，接觸的人都是中高層，彼此都能夠get到點，你說話習慣。我呢，之前跟一些不學無術的富二代太太混了很久，最是知道怎麼去跟那些不能夠交流的人交流……」陳清穎總結著。


  「這是律師的最黃金技能，有你太幸福了。」杜蘅抓著陳清穎的袖子說道。


  「你覺得這個案子，如果打官司能贏么？」


  「有關部門的政策，不可能涉及到非強制條款，如果是想無爭議的贏下來，很難。如果這個案件適用於情勢變更，雖然有點牽強，但是說的過去。本來合同保證的是交易安全，交易的可預測性；現在導致交易不安全的是政策，從公平角度來說，業主歸還一部分，於情於理也是合宜的。」杜蘅分析著。


  「一起努力，一場艱難的小案子。同是公權力車輪下的庸詠小民……」


  杜蘅與陳清穎第二次擊掌。