第217章 【大型屋邨】

  恒大地產並購啟德置業後，林榮亨陷入一種思考：

  恒大地產手上有不少中型地盤（可提供500個住宅單元以上），也有兩個大型地盤（可提供2000個住宅單元以上），大個大型地盤就是賽西湖、太古山穀1號。


  但恒大地產還缺少一個大型屋邨項目，雖然林榮亨已經打定主意：青州英泥、香港電燈都交給恒大地產去收購，甚至和記黃埔都將成為恒大控股集團的子公司，這些公司旗下都擁有大型屋邨的地皮, 但遠水解不了近渴。


  所以，恒大地產必須最近收購一塊大型屋邨的地皮，然後在1977年開始出售，1982年開始售罄；畢竟，大型屋邨項目一般要分為幾期施工。


  很快，一個選擇浮現在林榮亨麵前。


  淘化大同在九龍觀塘區的牛頭角有一塊醬油廠地皮，麵積高達22.2萬平方尺左右，前世在1977年地產旺盛期，被恒隆以2億港幣的價格收購，後修建成擁有4800個住宅單元及商場的大型屋邨項目。


  淘大是一款中式醬料品牌，創始於1908年，擁有超過百年的醬油釀造經驗，淘大醬油醬料及速凍點心在香港市場占有率遙遙領先(均為香港市場“雙寡頭”之一)，淘大的產品還遠銷海外。


  但做醬油的就是做醬油的，怎麽能和地產商的實力相提並論呢!

  更何況，那裏都好做醬油，他們早就在新界組建了新工廠，故九龍牛頭角工廠實際已經做好了轉移的準備，打算將地皮待價而沽。


  如果恒大地產介入，憑借林榮亨的籌謀，這塊地皮將會為恒大地產帶來大量的利潤。


  現在的問題是，地產尚未轉旺, 淘大未必樂意低價出售這幅地皮。


  地皮的價格不僅和市場旺盛有關，還與周邊的容積率有關, 像淘大這塊地皮，北邊是一個大型公園，所以住宅樓宇可以很密集，故前世才在22平方尺的土地上，足足修建了4800個住宅單元，密度低死人，不過這也是香江的住宅區的常態，住宅樓宇都是一幢連著一幢，甚至十幾幢房子幾乎是連載一起的，比方說前世的賽西湖小區，幾乎是一個線條形狀。


  按照當前的行情，淘大這幅地皮也就值個1億港幣，淘大的老板隻要不傻，也會坐等物業升值。


  不過，這同樣也是一個機會！

  因為林榮亨知道市場走勢，以及淘大的心理低價，如果以1.3億港幣的價格介入，高於市場近3成的價格去接觸淘大，機會就大很多了。


  高出三成的價格，就相當於以1972年市場高峰的價格在談, 淘大老板又不知道未來的地產走勢, 自然會心動。


  林榮亨又給上限提升至1.5億港幣, 也就是不超過1.5億港幣，在今年都可以談；至於今年如果沒有談成，那這個項目再好，林榮亨也不會繼續墨跡。因為，後麵還有不少大型地皮可以選擇。


  大型屋邨的地皮一半都是工廠地皮，在70年後期的地產旺盛時候，很多工廠擁有大量的土地，於是一些地產商盯上他們，雙方合作，利潤五五分，可謂一拍即合。


  工廠老板一分錢不出，隻需要拿出地皮；而地產商隻需拿出少量的資金作為啟動資金，然後利用貸款，賣期房，就將一個大工程撬動起來了。


  所以，後期恒大地產也需要主動尋求合作，相信也恒大地產的信譽，還是有不少人願意合作的。
……

  想到於此，林榮亨召集三劍客，像他們說起此事。


  張若懷小心的說道：“老板，這地產尚未轉暖，你會不會太高估地產的漲幅了？而且，市場上便宜的地皮還是不少的，我們可以多拿便宜的地皮，以量取勝！”


  林榮亨自信的說道：“我絕對沒有高估，香江這幾年增加了大量的人口，又有一大批戰後新生兒，如今到了需要購置房產的時候，下一波行情，必漲3倍！至於你說的廉價地皮，我們也不是不收購，公司不是還有5000萬港幣麽，繼續收購這種地皮……大型屋邨項目是一個地產公司實力的象征，也是信譽的象征，意義非凡。而且我們如果拿下這副地皮，利潤至少5億港幣以上，何必在乎多給幾千萬港幣。”


  恒大地產沒有資金抄底了，林榮亨個人還有，所以林榮亨根本不愁。


  何睿突然說道：“那老板何不以個人資金買下它，待市場轉旺，再以高價賣給恒大地產？”


  林榮亨搖搖頭，說道：“按照我的分析，地產將在下半年就會轉暖，這個項目我們必須在明年就開始動工，畢竟如此大型的地盤，至少要分為三期完成，所需時間也得五六年。如果錯過了地產高峰期，就會有額外的風險。”


  自己又何嚐不想這樣操作，買下地皮，待地產轉旺就賣給恒大地產，這樣個人可以大賺一筆，而恒大有股民買單；但林榮亨打算在1983年前，將這個大型屋邨全部完工，並銷售一空；這樣的話，就要考慮時間問題了。


  一年時間，地皮就算升值，漲幅也有限，林榮亨不屑那麽麻煩。


  三劍客這時候知道，老板已經一切勝券在握了，三人自然欣然答應，並由張若懷去接觸淘大。


  暫且不管這筆買賣做的成與不成，恒大地產照舊需要繼續購買土地，如果到時候資金花完了，自然還可以貸款。


  最後，林榮亨又一錘定音的說道：“從現在開始，我們一個月要開兩個樓盤，大家又要開始埋頭苦幹了！”


  1974年，新鴻基在發展地產的盈利，已經和恒大地產差不多持平了；而到了今年（1975年），據林榮亨分析，新鴻基估計要稍微勝過恒大地產，隻限在發展地產的盈利。


  當然了，恒大地產的租金加上的話，那新鴻基又遠遠比不上了；不過恒大地產的租金，都需要用於商業大廈重建，所以一般不算純利。


  隨著地產轉暖，租金率先開始旺盛，而恒大地產的第一幢新大廈——勵精大廈即將竣工；新勵精大廈樓麵麵積35萬平方尺，年租金就可達1500萬港幣以上；等到了八十年代初，這一幢大廈的年租金就可獲得4000萬港幣，兩年多就可以賺回建築成本和購買大廈的資金（舊勵精大廈已經購買了5年了，大廈本身已經升值幾倍了）。


  這就是香江地產的回報率，以前世新鴻基中心為例，1977年購地建設，1980年竣工，樓麵麵積86萬平方尺，當年租金8000萬港幣，六年就差不多回本了。


  勵精大廈再怎麽說也是在中環，新鴻基中心還是在灣仔，單價肯定是勵精大廈更勝一籌。


  這就是為什麽林榮亨要重建大廈的原因，因為香江的租金太高了！