第四百五十三章 市場規模
「服務商？這個是什麼意思？」
從MBS發行流程中的各個參與機構來看，聯邦國民抵押貸款協會，無疑是發行方。就是自己將一批房貸打包賣給對方，接著對方拿這樣一筆資產進行證券化處理后，包裝發售。
有點類似於普通商品售賣流程里的二級分銷商，自己就是工廠。工廠生產出產品后，以一個固定價格賣給分銷商，分銷商拿到貨以後，處理處理，再通過渠道商進入市場。這個渠道商，就是券商投行，他們掌握著證券市場里的證券銷售渠道，不走不行.……
按理說，經過這兩步循環后，自己的這筆房貸證券就已經進入二級市場了，那還有個服務商是幹嘛的？！
「服務商比較簡單，就是負責按時收賬，並向投資人出具報告的機構。投行券商們可不會把精力浪費在這種事情上，而服務商的定位也比較適合你。基本上……九百萬美金的話，能拿到1%左右的服務傭金吧，也就是九萬美金。」
「每年嗎？」
「想什麼呢？一共！」
正在喝酒的朱利安好懸沒被卡特這一句「痴心妄想」給嗆死，不由得蹬了後者一眼：
「攏共才多大的資金池啊？做這麼點事就想拿到九十萬？你搶錢去吧！那樣更快！」
「咳咳.……這不是不了解行情嘛.……那個，聯邦國民抵押貸款協會，他們一般過手傭金是多少？」258萬加9萬，總計也只有1267萬，距離自己預期的三成收益，好像還有些距離.……
訕訕一笑后，不死心的卡特繼續將注意打到發行方的頭上。
「他們就不是這樣算了，明面上的傭金是2%-3%左右，但實際上他們的收益來源比較多。比如說，以九百萬美金的貸款資產池為基礎，發行300萬份轉付證券，每份3元。但現在只賣出了200萬份，這樣就意味著，第一年的總收益里，有三分之一是截留在了抵押貸款協會裡，在沒有賣出去以前，他們能拿這筆錢幹嘛？」
「能不能拿去繼續投資？比如其他的股票啊、債券啊什麼的？」
「應該可以吧……房貸收益權是屬於他們的，賣出去的部分相當於轉移給了投資者，但沒賣出去的，就屬於他們。他們應該有權支配這一筆錢……」
卡特略作思考後，點了點頭。
「沒錯，既然這樣的話，他們的最終收益那就不好說了。賣出房貸轉付證券，能賺錢.……直接拿錢去投資也能賺，對於一些基礎資產優質的房貸轉付證券，他們甚至可以幹什麼？先不要一次性放完，手裡留一部分，等證券價值上漲后，再逐步拋出剩下的部分，並從中獲利。」
「而且這裡面還要流動性問題.……可操作空間應該更大！還要清償日以前賣出收益憑證.……比如第二年有100萬份沒有賣出，於是他們收到了58萬美金左右的房貸還款后，在第三年的年初賣掉了這一百萬份轉付證券，但由於清償日未到，這筆錢還是在他們手裡，可以用於其他方向的投資！」
順著朱利安的話，卡特往下補充道。越是補充眼神越亮，這裡面的操作空間，可太大了！
看出了卡特的貪慾，朱利安連忙出言提醒道：
「話是這樣說沒錯，但要做發行方，渠道資源要求很高。你還要承擔賣不出去，且投資失敗的風險，然後如何把這些證券賣得更好，賣得更貴，這也需要發行方和券商們共同想辦法。還要和媒體那邊勾搭，方便吹風.……」
「反正吧，情況就是這樣的情況，具體得失，你自己考慮考慮。不過，我相信你！孩子，你能做出正確的選擇！」
乖張地眨眨眼后，朱利安話鋒一轉：
「好了，剩下的時間讓我們談談別的吧！你要知道，今天是這一年半以來，我唯一一次缺席閉市前的總結會議，你得給我一些讓我感覺不虛此行，不枉我錯過公司會議的信息！」
「信息？我預測的紐黑文即將進入大建設時期，這個算嗎？」
卡特皺了皺眉頭，他聽出了朱利安似乎是在考驗自己的價值。只是想想自己這段時間……
「還有我之前跟你提過的，吸引日本車企進駐喬治亞。目前豐田汽車還有日產汽車的工廠已經在建設了，周邊的相關配套零部件企業，尤其是能和航空件通用的企業，應該會有一個不錯的發展。因為這兩家車企，這次過來都是投的總裝廠。發動機、變速箱等核心部件，還是在他們日本國內生產，那麼相應的，其餘零配件也不會由喬治亞工廠生產。而這些部件，從日本航運過來組裝，應當是不如在美國就近採購划算的！」
「非常好，我已經安排人在調研喬治亞的橡膠製品、塑化製品企業了，當然，還有一些其他的相關行業。你剛剛說紐黑文要大建設，方便具體說說嗎？」
「當然，事情是這樣……」
從自己入學時的經歷，一直講到最後看到紐黑文市政府的公告從而進一步推測紐黑文大建設將起.……
朱利安一直是一個很好的旁聽者，無論卡特話語里的內容是否有營養，他都表現出一副興緻盎然的樣子。
「所以你是想在康涅狄格開辦一家商業銀行，然後利用紐黑文大建設帶來的需求，再利用MBS這個金融工具，提高資金周轉速度，在這裡面大吃一波紅利？」
「沒錯！根據耶魯與紐黑文市政府的合作規劃，市中心區，也就是耶魯大學附近應該有不低於四萬常駐居民，外加一萬人左右的耶魯學生，搭配上三千至四千人的教職工團體。整個紐黑文市區，活躍人口應該不低於五萬六千人，或者六萬人。」
「但現在很明顯，差距甚遠！耶魯這些年擴招學生，算是在治標，但本卻沒有得到救治。老實說，現在過多的學生，讓我們的教學質量下滑嚴重。很多教授的課，選都選不上，而且還有很多教授及其親屬壓根就不選擇居住在紐黑文。」
「根據我和同學們的觀察統計，目前算上耶魯師生，整個紐黑文市區的活躍人口應當只有五萬左右，可能差一兩千人，也可能多一兩千人這樣。但這裡面，有大量的耶魯學生，等擴招散去后，這一指標將會銳減至三萬人左右。距離紐黑文政府的規劃，還差一萬！距離現在較為活躍的規模，還差三萬！」
「這三萬的人口增量，即便是五人為一戶，就意味著六千套房產需求！按照紐黑文市區內的現行房價推測它可能的上漲區間，我認為如果發展順利，兩年到三年內，市區應該能漲到10萬美金左右一套住房。那麼僅僅是住宅市場，就是六個億美金的市場，如果在加上商業建築，以及對老城區進行現代化改造的政府財政訂單……」
「建工、房地產、以及其伴生的地產金融。如果我能夠依託DOG地產加上那家商業銀行提供的高周轉，情況良好的話，吃下五分之一的訂單應該不算困難，這就是一個億美金了！」