第0316章 全麵崩潰

  自1978年起，香港的地產市道已開始脫離正常的發展軌道，如火箭般上升，以尖沙咀東部為例，地價在3年內上升了六七倍，樓價也上升了3倍以上。


  整個香港的地價、樓價迅速大幅上升，投機熾熱。


  到了1980年，世界第二次石油危機已經結束。


  香港經濟迅速複蘇，國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機構紛紛到香港來開設分支機構，大批跨國公司也到香港設立分公司。


  趙衛東的宏遠財團和葉明輝的東輝財團。


  手上有大量的寫字樓，很有很多的商業地產，都因為香港的國際金融中心地位確立。


  而成為最大的受益者。


  兩家財團手中的大量的寫字樓和商業地產。


  雖然在幾年間也沒有租出去多少，但是幾乎所有的寫字樓和商業地產都在1980年底前全部都出租出去了。


  而且都以很高的價格全部出租，並且都是簽下的都是十年以上的租約。


  從第二年開始，每年以增加5％的租金遞增。


  兩個財團都開始有了巨額的租金收入。


  再加上去年已經出手的全部住宅樓，宏遠財團和東輝財團可以說是最大的贏家，賺得是盒滿缽滿。


  趙衛東知道，未來的香港地產市道大崩潰即將到來。


  因為他很清楚，這場大崩潰的實際發展過程。


  他隻能為早為自己的公司做打算，當他向葉明輝提出清盤樓市，隻保留寫字樓及商業地產時，葉明輝還很不理解，他覺得市場非常看好，繼續持有，收益非常可觀。


  在趙衛東的再三說服之下，葉明輝才勉強同意清盤。


  時間到了1981年，房地產市場雖然還繼續著繁榮，並達到高峰。


  葉明輝看到不小的漲幅，還找趙衛東埋怨了不少。


  但他不知道，本來在1980年房價已經撐不下去了。


  因為現在的香港的樓價，並非建立在經濟發展水平上，並非建立在一般市民的支付能力上。


  當消費者的工資收入，遠遠追不上樓價升幅時。


  樓價下跌便勢所難免。


  到了1981年，雖然房地產價格依然堅挺，但香港地產市道已經呆滯，空置麵積大量增加。


  在1980年新建住宅樓中。


  空置率已高達41.3%，大量房產麵積滯留在大小炒家手中。


  此時地產市道的下調，隻是遲早的問題。


  但因為國內結束了十年動亂，開始推行改革開放，在廣南省、閩海省設立了四個經濟特區。


  而且世界第二次石油危機造成的影響也已經過去。


  香港經濟迅速複蘇，國際金融中心地位開始確立，給香港人和投資者帶來了極大的信心。


  所以地產市道在不可能中又繼續多漲了一年。


  但1981年後，世界經濟衰退加深，國際貿易保護主義抬頭，香港的出口麵臨日益困難的市場環境。


  在這種形勢下，香港內部經濟急速放緩、整體消費下降。


  到1982年全年經濟增長僅2.9%，比1981年的9.4%大幅放緩。


  經濟的不景氣，讓投資者、消費者裹足不前，地產市道也就無可避免地大幅滑落。


  1981年10月7日，香港最優惠利率升至20%的曆史高水平，樓宇按揭利率更升至21%，對置業者產生巨大的阻嚇力，這時期，港府又修訂賣地政策，取消“分期付款買地”，令發展商購買土地的成本（利息）更形沉重。


  趙衛東知道，未來到了1982年底。


  香港樓價比1981年下跌60％，1983年房地產市場全麵崩潰。


  直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署後。


  市場才開始慢慢複蘇。


  1982至84年地產市道崩潰，許多港人的發財夢成了無盡噩夢，這次衰退純粹是市場內外的眾多因素造成的，也是不可避免的。


  當然，趙衛東的兩家財團可以說是，順利通過。


  香港地產市道的大調整，其實在進入80年代就已初露端倪。


  1980年第四季，地產市道已呈現呆滯，1981年初工業用地已經下跌，但商業用地價格仍維持上升，及至1981年7月以後，地產市道才全麵轉入調整階段。


  1981年8月，港府的兩宗土地交易。


  已傳出了市道調整的清晰信號：

  第一宗是港府宣布與發展商巍城公司達成協議，以22.58億元價格，收回麵積達488公頃的元朗天水圍土地。


  一個星期後，港府再宣布與中國銀行洽商。


  以10億元價格售出中區美利道停車場，即新中銀大廈現址地盤。


  消息傳出，市場大吃一驚，真實的土地價格顯示地產調整已無可避免，1982年9月撒切爾夫人訪問北京後，地價、樓價跌勢加劇，地產市道徹底崩潰。


  當然，這已經和投資最多，數量最大的東輝、宏遠地產集團無關了。


  隨著地產市道的崩潰。


  首當其衝的是，那些采取冒進投資策略的地產公司。


  另外還包括恒隆、鷹君等新興地產集團，以及老牌地產公司的置地，部分甚至遭受滅頂之災，令人矚目的有嘉年地產、益大投資、佳寧置業等等。


  地產危機中，首遭衝擊的是地產五虎將之一的恒隆。


  1981年，恒隆牽頭的3個財團一舉奪得港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權。


  可惜的是，這時香港地產已處於巔峰。


  1982年9月，撒切爾夫人訪問北京，拉開了中英兩國關於香港前途問題談判的序幕，香港地產市道借勢急跌，恒隆為看錯地產循環周期而付出沉重代價。


  當時，恒隆所奪得的9個地鐵站上蓋物業中。


  中區美利道地段的紅棉大廈已接近完工，正計劃展開金鍾二段的香山大廈。


  計劃中新蓋的香山大廈占地6.9萬方尺。


  總樓麵麵積104.3萬方尺。


  根據港府要求，需補地價18.2億元，且限期在28日內完成，由於地價急跌，恒隆惟有向港府建議將地價減至14億元水平。


  但港府不接納這個建議。


  在此關鍵時刻，原已簽約向恒隆貸出15億元最高信貸的日資銀行，又臨時撤回承諾。


  到12月，恒隆向港府再次申請延期補地價，不同意之後。


  惟有退出金鍾二段上蓋香山大廈。


  其餘地鐵站上蓋工程，也都押後進行。


  這一次，恒隆為首財團不僅“如入寶山空手回”，還平白損失了4億元訂金，所遭受的打擊不輕。


  1984年12月，中英簽訂聯合聲明。


  香港地產市道才開始逐漸走出穀底，港府趁勢再將金鍾二段推出競投，結果被信和為首財團奪得，發展為財經廣場，即後來的奔達中心，賺取豐厚利潤。


  在地產危機中，受到衝擊較大的還有鷹君。


  鷹君集團於地產、股市巔峰期間急促擴張，分拆富豪酒店，又收購百利保，早已潛伏下嚴重危機。


  富豪酒店主要業務就是，發展及經營機場及尖東兩間酒店。


  該兩間酒店僅建築費就需4.6億元，富豪旗下的百利保，也是在地產高峰時期進軍地產。


  1982年9月後，香港地產、股市雙雙急跌。


  鷹君一係也就陷入了困境。


  到了1983年9月，鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損高達20億元，陷入了嚴重財政危機。


  當時，鷹君以壯士斷臂的決心。


  將所持富豪酒店及百利保股權，售予“公司醫生”韋理所控製的亞洲證券，才險度難關。


  另一家在地產危機中受到重大衝擊的是，老牌英資地產公司置地。


  70年代中期，新興地產商，其中就有公司就是宏遠和東輝，利用地產市道低潮，大量吸納廉價土地，低價買進樓盤，同時也大量興建大樓，再趁市道複蘇、繁榮時推出樓花。


  在低買高賣中賺取厚利，令以租金收入為主的置地相形見絀。


  這時，置地才意識到地產發展的重要性，開始加強地產發展業務。


  1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧場，發展大型私人屋邨置富花園，隨後又與遠東發展、佳寧、恒隆、長實等約30家公司合作發展超過70個地產項目，投資策略轉向冒進。


  1980年，置地在痛失九龍倉控製權後。


  投資策略發生重大轉變，放棄了一貫奉行的穩健、持重的作風，轉向冒進、急躁、投機。


  1981年初，置地與信和地產合組財團。


  以13.08億元購入港島大潭道白筆山地段，計劃興建別墅式豪華住宅。


  同年8月，置地再與佳寧合組財團。


  以28億元購入尖沙咀旅遊中心區美麗華酒店舊翼，計劃發展成置地廣場式的高級商廈。


  1982年2月，置地更以47.55億元的高價。


  投得港島海旁現交易廣場“地王”。


  期間，置地還先後發動“破曉突擊”，斥資35億元購入香港電話及港燈集團各34.9%股權。


  這時，置地決策層對香港的政治、經濟形勢的判斷。


  已嚴重脫離了客觀現實，並為此付出高昂代價。


  1982年9月以後，香港地產市道崩潰。


  置地僅中區交易廣場、美麗華酒店舊翼、白筆山發展計劃三大投資項目，損失就超過30億元，1983年，置地首次出現高達15.83億元的巨額虧損，總債務急增到150.7億元，成為香港最大的負債公司，被戲稱為“債王”。


  老牌的地產公司中，遭受打擊最慘重的莫如嘉年地產。


  嘉年地產衰落的原因，最早可追溯到1972年上市後，投資策略的嚴重失誤。


  1973年3月，香港股市在創曆史高峰後即急促下跌。


  香港經濟轉趨不景氣，嘉年地產遂將發展的重點轉向海外，發展馬來西亞首都吉隆坡的“首邦市”。


  可惜，1973年石油危機爆發後。


  世界經濟衰退，馬來西亞的橡膠、大米出口大減，首邦市的銷售差強人意，發展計劃緩慢，導致嘉年地產盈利連年下跌，而當時長實、新地紛紛把握地產低潮大量低價購入土地，待嘉年地產回師香港時，強弱已懸殊分明。


  70年代後期，香港經濟繁榮。


  地產建築業異常興旺，嘉年遂卷土重來。


  企圖再展鴻圖，但闊別香港多年，嘉年的財勢已不可同日而語。


  當時，香港地產集團林立，發展計劃動輒以10億元計，嘉年是以無緣參與，隻能經營較小地盤。


  1981年，嘉年地產一來錯誤估計形勢。


  二來早期的投資相繼回流，因而繼續大肆擴張。


  及至1982年地產大跌，嘉年的發展計劃已出現嚴重虧損。


  1983年3月，嘉年集團爆發財務危機，被迫在股市停牌，宣布清盤，一家老牌地產公司就此走完它的命運之路。


  比嘉年倒閉更具震撼性的。


  是曾經名噪一時的佳寧、益大集團的覆滅。


  佳寧集團由陳鬆青創辦，崛起於70年代後期。


  1979年底，佳寧高價收購上市公司美漢企業控製性股權，將其易名為佳寧置業，作為集團的上市旗艦，令佳寧名震香江的是著名的金門大廈交易。


  1980年1月，佳寧宣布與鍾氏家族的鍾正文合作。


  以9.98億元價格向置地購入位於金鍾的金門大廈，而該大廈是置地在一年前以7.15億元向怡和購入的。


  1981年9月，佳寧宣布以16.8億元價格。


  將金門大廈轉售予林秀峰兄弟的百寧順集團。


  不到1年時間獲利數億元（事後證明該項交易從未完成），這時佳寧置業成為香港股壇上光芒四射的新星，1981年底市值達39.21億元，成為香港股市中僅次於置地、長實、新世界、新地的第五大地產公司。


  透過發行新股及向銀行借貸，展開大規模的收購。


  到1982年中巔峰時期，佳寧已儼然成為香港一家規模龐大的企業集團，旗下附屬公司多達100家，涉及的業務遍及地產、建築、貿易、航運、旅遊、保險等領域。


  不過，佳寧在經曆了“滾雪球”式的發展之後。


  並未能及時鞏固已取得的成績。


  或許它在商業交易中涉及太多的欺詐成分而無法鞏固。


  1982年，佳寧開始因外部經濟環境的轉變而漸陷困境。


  同年11月，佳寧的主要合作者益大投資清盤，公司主席鍾正文潛逃離港，遺下21億元債務和其他貸款擔保16億元。


  1983年1月，佳寧集團3家上市公司停牌，試圖重組債務。


  同年9月，香港警方搜查馬來西亞裕民財務公司。


  發現佳寧對裕民財務的負債龐大，而且與佳寧的賬目不符，遂對佳寧展開大規模的搜查。


  其後，陳鬆青被捕，佳寧的重組計劃被粉碎。


  顯赫一時的佳寧王國正式瓦解，為是次地產大崩潰留下嫋嫋不斷的餘音。


  香港的這次大崩潰，讓很多有實力的大公司破產清盤。


  對於實力強大的趙衛東旗下的財團來說，這又是一次饕餮大宴，將收獲累累碩果。


  ………………