第0189章 重點抓實業，項目起新程！

  1977年7月15日早上9點，我、小達、豔芳、魏大夫、文娟姐和蔡京華等在玫瑰花園皓龍公司會議室商量皓龍項目、興海隆項目等項目推進問題。


  開會前豔芳給我看了皓龍公司及興海隆公司財務情況。


  皓龍公司的財務情況是這樣的


  在1976年12月20日結算時皓龍公司賬戶現金結餘為1656673萬美元。


  近期公司管理費支出為46萬美元/月x7月=322萬美元；

  施工監理費支付4805萬美元/10季度x2季度=961萬美元（從1977年1月20日至1979年7月21日期間按季度支付，還有七期共33635萬美元要支付）；

  結算後公司賬戶公司賬戶結餘為1614863萬美元。


  公司未來重大支付單項為


  在1977年12月21日要支付皓龍項目工程過半款6200萬美元（即總包款31000萬美元的20，累計支付50工程款，其中10作為工程質量保證金。）

  在1978年12月21日要支付皓龍項目工程竣工款13950萬美元（即總包款31000萬美元的45，累計支付100工程款，其中5作為工程質量保證金。）

  在1978年6月20日要支付《皓龍港務設備采購及安裝工程總包合同》簽約費2170萬美元（即總包款10850萬美元的20，合同支付為總包款30，其中10為工程質量保證金。）

  在1978年12月22日要支付《皓龍項目物業裝修及配置工程總包合同》簽約費2480萬美元（即總包款6200萬美元的40，合同支付為總包款50，其中10為工程質量保證金。）

  因此，皓龍公司在明年開始出現賬戶資金短缺，項目全部完工後，資金總缺口為4315236萬美元，如果cia辦公區的租金16500萬美元合同租金到位，實際資金總缺口為2665236萬美元。


  興海隆公司財務情況如下


  公司賬戶資金為17500萬美元。


  公司未來重大支付單項為


  在1977年7月22日將支付興海隆《項目委托設計合同》合同驗收款2500萬美元（即累計支付合同款5000萬美元的100）


  在1977年7月23日將支付興海隆《項目工程建安總包合同》合同預付金40000萬美元（即20億美元總包款的20，累計支付50工程款，其中10作為工程質量保證金。）

  在1977年7月23日將支付興海隆《項目施工監理代理合同》合同總金額2000萬美元（共計27個月，分9期支付）

  因此，近期興海隆公司資金缺口為25億美元，長期缺口為187億美元。


  九龍城東南項目預算279450萬美元。


  其中

  項目工程建安總包費270000萬美元（工程周期24個月）；

  項目工程設計費6750萬美元（即總造價27億美元的25設計周期3個月）；

  項目施工監理費2700萬美元（即總造價27億美元的1）。


  因此，三個項目長期需要的資金為50,960236萬美元。


  我們看完三個項目結算及預算後，大家開始進行討論。


  豔芳說“阿才啊！如果我們三個項目都同時上馬，資金的缺口在51億美元以上啊，後續項目投入運營後，我們還要投入營運管理費、經營投資費和項目營銷費等，如果，以後，這些項目都不掙錢，這些項目將消耗海量資金的黑洞啊！”


  我說“當然！商場如戰場，現在，我們箭在弦上，不得不發！因此，我們隻能兢兢業業、做好每件事情，走好每一步！目前，我們已經準備了足夠的項目建設資金！隻要我們在工作和管理上不出現大失誤！我們按照項目規劃、設計和施工進度等規定和計劃，穩步推進各項工作！我們的資金應該不會存在大問題！往下，我們除了做好項目工程施工管理，我們還要將各個項目的營運計劃、經營計劃和營銷計劃做好！隻有這三大工作計劃符合公司經營和市場需求，具有可操作性！這樣，我們才能保證，在這些項目投入運營後，能夠給公司收回本錢或者盈利！”


  魏大夫說“目前，皓龍項目的港務辦公及生活區、cia辦公及生活區等建築工程已經按照進度處於收尾和完成之中，預計今年底，這個工程段能夠完成竣工驗收！碼頭、港務作業區、物流及倉儲區、港區機電維修廠等港口基礎設施也進入全麵施工階段了，我們預計在明年年底，這個工程段能夠完工了！”


  蔡京華說“董事長！各位同事！目前，通過半年多對港城地區市場的全麵而深入的調研，皓龍營運部在港務設備采購及安裝方麵，已經全麵掌握這個市場情況，同時，我們已經選擇和考察好了幾家備選供貨商及設備安裝工程公司，我們正在讓他們給我們提供針對皓龍港口實際情況的設備采購及供貨方案及預算，以及設備安裝、調試等機電工程方案及預算！同時，我們部門已經多次對這些公司，進行這些公司在實力、資質和能力等方麵考察、對比和篩選！在明年中旬，那個時候，皓龍港口要進行港務設備及設施安裝和調試了，因此，到時候，皓龍公司要選擇兩家公司簽定《皓龍港務設備采購及供貨總包合同》，或者《皓龍港務設備及設施安裝工程總包合同》！目前，我們部門已經開始著手編製《皓龍港口總體營運計劃及預算》、《皓龍項目經營計劃及預算》等公司經營計劃，我們在基礎數據及資料，入駐經營客戶基本情況等方麵，已經收集和登記完畢了！現在，我們正在參照一些成熟的國際港口及物流基地公司的管理規範和案例，編寫我們的計劃、預算和公司管理係統！我們保證這些計劃、預算和管理製度等管理係統，能夠在項目投入運營後，確保皓龍港口基地，以及皓龍公司運轉、經營和盈利！”


  文娟姐說“阿才！華龍公司貿易項目調研報告及經營計劃，我們已經做好了，我們要不要在這裏，給你們匯報啊？！”


  我說“文娟姐！華龍公司貿易項目事情，我個別跟你和蔡京華商量吧！現在，大家馬上準備，7月22日興海隆項目設計驗收，項目工程建安總承包的事情！7月23日我們開始啟動九龍城東南項目的項目公司注冊，並完成該項目規劃及設計的發包！”


  會議結束之後，大家都分頭準備自己事情了。


  我、小達、文娟姐和蔡京華在會議室討論華龍公司的貿易項目問題。


  在討論之前，我給他們看了華龍公司財務狀況


  華龍公司瑞銀賬戶現金為1904萬美元；中銀賬戶資產1000萬美元定期存款，年息45，從1977年1月26日至1980年1月27日。


  文娟姐笑著說“阿才啊！我覺得，像皓龍、興海隆啊，這些項目建設和投入周期太長了！貿易項目才是短平快的項目，隻要我們的準備工作做得好，公司盈利掙錢就是立杆見影的事情了！現在，我們通過與坤甸港城國際貿易辦事處建立良好的業務關係，我們對開展橡膠和咖啡等貿易項目很有信心啊！同時，我們通過美邦商會的喬治會長，日本商會的井上崗會長等，接觸很多國際著名企業及行業的采購商，他們對於東南亞產地的橡膠和咖啡等需求量非常大，他們對這些原材料的采購量和用量呈現逐年提高趨勢！從價格上反映，我們經營的利潤空間很好，流動資金周轉率很高啊！”


  蔡京華說“阿才！文娟姐說得沒錯！現在，我們要操作這項業務，首先我們要建立一個經營及業務團隊，其次，我們要去坤甸特區與他們負責人，簽定橡膠、咖啡等農產品的《原產地產品國際貿易代理特許經營權資格授權合同》！我聽方國輝講了，他們單項貿易代理權的特許費每年要給特區當局支付幾百萬美元的特許經營費！這些費用就算是本錢了！如果，我們不掙錢，肯定虧掉公司的管理費和這些特許經營費了！”


  我說“他們收取特許經營費是按照國際貿易慣例做！這樣吧，你們兩人趕緊把華龍公司貿易項目的經營計劃和預算拿出來！你們先從橡膠和咖啡做起，穩紮穩打！你們做一年就可以試出結果了！一千多萬美元學費，我們還交得起！你用心大膽做就行了！如果，做不好，我們認虧吧，第二年，我們不跟坤甸人簽定貿易代理合同就是了！”


  大家笑了！


  開完會議後，在董事長辦公室裏，通過電話委托支付，從周子龍瑞銀賬戶給興海隆公司賬戶匯入了5億美元美元；給皓龍公司賬戶匯入5億美元。


  這樣，興海隆公司賬戶現金為67500萬美元；皓龍公司賬戶現金為6614863萬美元。


  此時，周子龍瑞銀賬戶現金為10,009659萬美元。


  我認為，目前的現金安排應該是比較合理的，這樣，皓龍公司賬戶的現金到營運時都不會存在資金短缺的問題。興海隆公司在應付馬上項目總部開工和監理等已經沒有問題了。


  在九龍城東南項目在開發上，周子龍瑞銀賬戶有10億美元現金，我也足夠安排項目設計、項目工程總包開工及監理等方麵的資金需要了，當然，這個過程，我需要準備63650萬美元的項目使用資金。


  7月22日早上9點，皓龍公司高層我、小達、豔芳、魏大夫、唐海榮、文娟姐、蔡京華等，以及龍哥及他的工程公司的技術人員等在皓龍公司會議室，聽取了曾大衛設計團隊關於興海隆項目的設計規劃及工程設計方案匯報。


  興海隆項目規劃方案以初步規劃方案是一致的

  1、規劃用地麵積12000畝即800萬平方米；


  2、容積率25；


  3、總建築麵積2000萬平方米，全部為地麵建築。


  4、功能區規劃為農產品、副食品及海產品等食品商貿區；機電產品商貿區；生活配套服務區；倉儲及物流區；公寓及住宅區；酒店綜合商務區等六大部分。區域間規劃了內部的啟動車及人行道路、廣場和休閑花園等。


  5、食品商貿綜合批發市場（即食品商貿區）總建築麵積為800萬平方米，為三層沿街前後開門聯排商鋪建築布局。可以分割為單鋪獨立產權物業；大概容納10萬家商戶；30萬經營人員。全部可以進行物業產權銷售。


  6、機電商貿綜合批發市場（即機電商貿區）總建築麵積為800萬平方米，為三層沿街前後開門聯排商鋪建築布局。可以分割為單鋪獨立產權物業；大概容納10萬家商戶；30萬經營人員。全部可以進行物業產權銷售。


  7、生活配套服務區總建築麵積為200萬平方米。為三層沿街前後開門聯排商鋪建築布局。可以分割為單鋪獨立產權物業；可以分割為單鋪獨立產權物業。容納百貨、生活日用品、家居用品、電器、餐飲及休閑娛樂等商業業態的經營。全部可以進行物業產權銷售。


  8、倉儲及物流區總建築麵積為100萬平方米。為單層或多層倉庫建築，配套物流裝卸平台、貨場和停車的等。物業及場地主要用於出租。


  9、公寓及住宅區總建築麵積80萬平方米。多層及高層公寓及住宅樓房建築。獨立產權分割銷售。


  10、酒店綜合商務區總建築麵積20萬平方米。為星級國際商務酒店建築。用於租賃。


  11、工程建築及安裝造價20億美元。


  而興海隆項目工程施工及安裝設計方麵，充分滿足法規、環保、材料和工藝，以及物業在使用、便捷性、安全性、銷售、租賃、管理等全方麵需求。


  因此，曾大衛他們匯報結束後，他們的方案得到了全票通過。


  會議結束後，興海隆公司給曾大衛的設計公司結算項目設計費，曾大衛給興海隆公司提供了5000萬美元的設計費稅務。


  辦完曾大衛的事情後，我與龍哥簽定了《興海隆項目工程施工及安裝總承包合同》，合同的基本內容是

  總包內容按照項目規劃及設計要求完成項目工程施工及設備設施的安裝等。


  項目周期從1977年7月22日至1979年7月22日。


  總包費用20億美元。


  付款方式簽定合同支付總包款30的預付金，其中總包款10作為項目工程質量保證金，實際支付40000萬美元；工程過半時，付足總款50，實際支付40000萬美元；項目竣工驗收合格後，付清全部總包款，其中總包款5作為項目無質量投訴保證金（竣工驗收後三內無息退還），實際支付90000萬美元。


  簽定完合同後，豔芳通過興海隆公司賬戶給龍哥的工程建築集團公司支付了4億美元的合同預付金。


  曾大衛給龍哥技術人員交付了施工及安裝圖紙等，同時，曾大衛開始去聘請施工監理公司。


  魏大夫和唐海榮去工務司辦理興海隆項目的城市基礎設施配套工程及主體工程的項目規劃及設計備案，以及開工手續了。


  辦理完事情後，龍哥與我握手說“阿才！我要去安排興海隆項目的進場開工事宜了！明天早上，我們討論九龍城東南項目的開發計劃時，我再帶人過來參加會議吧！”


  龍哥說完話後，帶著他的人走了！


  這樣，興海隆公司的賬戶現金結餘為25000萬美元。


  7月23日早上9點，我、小達、豔芳和唐海榮，以及龍哥和曾大衛在皓龍公司董事長辦公室討論九龍城東南項目的開發事情。


  九龍城東南項目初步規劃方案是

  1、規劃用地麵積400公頃即6000畝，400萬平方米；


  2、容積率45；


  3、總建築麵積1800萬平方米，其中，地麵建築1400萬平方米，地下建築400萬平方米；


  4、功能區規劃為大型連體街區式購物休閑娛樂區；高尚住宅區；酒店商務區；地下商場區；地下停車場區等五大區域。區域間規劃了內部的啟動車及人行道路、廣場和休閑花園等。


  5、大型連體街區式購物休閑娛樂區總建築麵積為1000萬平方米；其中地上建築800萬平方米，地下建築200萬平方米。為多個地上五層地下兩層大型購物中心單體，以及兩層連廊街區建築布局組成。可進行全產權分割銷售。


  6、高尚住宅區總建築麵積為300萬平方米，為多棟購物中心頂部高層塔樓建築。可以全部銷售。


  7、酒店商務區總建築麵積為100萬平方米，為多棟高層寫字樓及星級國際商務酒店建築布局。其中，辦公樓80萬平方米，可以分割銷售；酒店物業20萬平方米，進行出租。


  8、地下停車區總建築麵積為200萬平方米，於地下商場分隔，為兩層城市用車標準停車場布局。配套租賃，亦可銷售。


  9、工程建築及安裝造價27億美元。


  龍哥笑著笑著說“阿才啊！這個項目我和曾大衛還是和興海隆項目一樣占10、5的幹股吧？！”


  我說“可以！公司董事會章程的內容還有和原來一樣吧！大家現在給這個公司去名字吧！”


  曾大衛笑著說“阿才！這個項目取名叫新世紀吧！新世紀房地產開發公司！怎麽樣？”


  我說“這個名字很好！表示我們在做未來的事情！小達和唐律師，你們馬上去工商部門組成這個公司下來！”


  於是，唐律師拿出預先準備好的《公司董事會章程》，他填上“新世紀”的公司名稱後，讓我、龍哥和曾大衛簽定。


  《公司董事會章程》的主要內容如下

  公司名稱新世紀房產開發有限公司

  公司經營內容進行新世紀項目400公頃即6000畝土地的開發及經營（詳見九龍城東南土地證明及宗地圖等）。


  股份結構周子龍占股85；龍海濤占幹股10；曾大衛占幹股5。


  投資情況周子龍負責提供土地，以及公司100的資金投入。


  股份處置辦法幹股在公司盈利後五年內不許退股及轉讓！


  股東分工周子龍擔任公司董事長，負責公司總體經營決策；龍海濤擔任董事，負責項目工程施工總包；曾大衛擔任董事，負責項目設計及項目工程施工的技術管理。


  我們三人看過沒有問題後，大家在這套《公司董事會章程》上簽字畫押了。


  簽約完成後，唐律師讓我們三人將個人證件交給他，他和小達帶著我們證件和全套《公司董事會章程》去工商管理部門注冊了！

  中午12點，唐律師和小達將新世紀公司注冊回來了，他們帶回三份加蓋工商部門印章，我們三人簽訂過的《公司董事會章程》，以及新世紀公司的營業執照、稅務登記證、銀行賬戶及整套公司經營印章等。


  龍哥那裏他的那份《公司董事會章程》後，他笑著說“阿才！新世紀公司已經成立了！你趕快讓曾大衛他們設計這個項目吧！這個項目要盡快開工啊！最近湧入港城的人越來越多啊！你們先忙這些事情吧！現在我的事情也越來越多了，我先去處理龍氏公司的事情了！”


  於是，龍哥帶著他跟班們風風火火地走了！


  龍哥他們走後，為了新世紀公司經營運作，我通過電話委托支付，從周子龍瑞銀賬戶上，給新世紀公司賬戶匯入8億美元，因為，新世紀項目前期簽約資金需要63450萬美元。


  下午2點，我、小達、豔芳和唐海榮，在皓龍公司會議室與曾大衛簽定《新世紀項目規劃及工程施工設計委托合同》，合同的主要條款是

  設計費6750萬美元（即總造價27億美元的25）；

  設計周期從1977年7月24日至1977年10月24日止。


  付款方式簽約預付50設計費即3375萬美元；設計完成並通過驗收後付清全部預付款。


  大家看了合同沒有問題後，我和曾大衛簽定了合同。


  簽定合同後，豔芳通過新世紀公司賬戶給曾大衛的設計公司支付了3375萬美元合同預付金，曾大衛收款後給豔芳開據了收款收據。


  辦理好新世紀的設計任務委托後，曾大衛讓我簽定《興海隆項目工程施工監理代理合同》，我們還是聘請為皓龍項目進行施工監理的公司來監理興海隆項目。


  合同的主要條款是

  監理費用2000萬美元即項目總造價20億美元的1；


  監理周期從1977年8月22日至1979年11月22日；

  支付方式監理費按照季度支付，共分9期支付，簽定合同後開始支付第一期費用即22222萬美元。


  我看合同沒有什麽問題後，我在合同上簽字蓋章了。


  簽定了代理合同後，豔芳通過興海隆公司給監理公司支付了第一期監理費用即22222萬美元，監理公司財務人員給豔芳開據了收款收據。


  辦理完這些事情後，曾大衛去安排他的事情了。


  此時，興海隆公司賬戶資金為2477778萬美元；新世紀公司賬戶資金為76625萬美元。


  。