第111章 謎一樣的實力
購置70套房子看起來多，但每月的房貸隻要能解決28萬左右就可以了。
吳瑕根本就不相信，梁老板每月連這點錢都拿不出。
怎麽可能拿不出呢？
要知道，梁董可是以120萬的年薪聘請的她啊。每個月的月薪就是10萬。他還打算連花依珊都一塊招到公司來呢。並且開出了跟她相同的年薪。
那就相當於，他隻請她倆個員工，月薪就得支付20萬。
像他這樣子花錢的大老板，說他還不起28萬的房貸月供，誰信呢？
別人信不信不知道，反正吳瑕是打死不信的。
正因為抱了“先入為主”的觀念，吳瑕認定梁騰會采取“3萬首付”的按揭方式，去投資“開放之都”的房產。
吳瑕消息比較靈通，想起了一件事兒，於是鄭重其事的向梁騰示警：“真要按揭購買‘開放之都’的房子，有一點必須注意！不要買到一些貌似便宜實惠，其實是‘定時炸彈’的房子！”
“怎麽說？”梁騰問。
“不知道梁董有沒有聽說過‘小產權房’的概念呢？”吳瑕問。
吳瑕這一提醒，梁騰頓時猛醒過來。
差點忘了這一茬。
吳瑕道：“所謂的小產權房，是指相關的土地部門不認可，由農村裏的村組織出麵，用村裏的創收資金興建的樓盤。那些樓盤，看起來完全按照正常的商品房的風格來建造，高達30幾層，綠化也挺不錯，甚至門禁係統，地下停車場，一應俱全。”
“但就因為‘小產權房’沒有正常的建築審批手續，不被相關部門認可，它隻能比正常的商品房售價更優惠，便宜太多了。比如，周邊的商品房賣7000、8000，這小產權房隻賣2000到3000，便宜一半以上啊房價。”
“在房貸最寬鬆這幾年，銀行為了業務量的考慮，甚至也替小產權提供了正常的按揭貸款，隻收取正常的貸款利率……一段時期內，‘開放之都’的小產權房確實賣得很火！”
“但投資這種小產權房的危險，一個是它不保值，流轉過戶幾乎沒有可能！另外一個，是它不被相關部門認可。它存在著被當作‘違章.建築’拆除的風險。”
“別以為占地巨大，建築又高，就不可能拆除了。在‘開放之都’的某個區，興建有大量的小產權房，前兩年就曾經被拆過一棟小產權房。這導致的直接後果，就是當時在建的幾棟小產權房，被驚到了，一下子陷入了停工的狀態。”
“那幾棟停工的小產權房，有的已經蓋到二十幾層。不止是沒建好就得‘停工’，甚至就連當地原本很多很火的售樓處，也幾乎絕跡了。沒建好的小產權房樓盤上，掛著的橫幅上麵，也隻留下了一個電話號碼，此外沒有任何信息。看不出一丁點打算銷售的跡象……”
“在打擊小產權房的嚴厲風頭之下，投資方停工觀望。小產權房成了燙手山竽。想轉手，找不到接手的下家。”
“然而，那是在嚴.打的那些區，小產權房已經不得出售。但‘開放之都’有些區，尚未明令禁止小產權房的興建和出售……但看趨勢，遲早也會跟進禁止的。”
“所以我必須給梁董提個醒，真要購置‘開放之都’的房產，絕對不能貪圖便宜，去購買小產權房啊。我有幾個認識的舊同事，就購買了‘開放之都’的小產權房。一個的房子被拆了，另外兩個的雖然沒被拆，但也人心惶惶。想要轉手，然而一年多過去，始終沒找到敢接手的。就算把房價一降再降，虧本出售了，仍然找不到人來買……”
說到這，吳瑕長長歎一口氣。不知道是否在替她的舊同事感到惋惜？
“我知道了。一定不貪圖便宜購買小產權房。我會特別小心的，去審核房產的用地權屬性質的。對於無法查證的，寧可不買。”
梁騰正色跟吳瑕保證道。
“千萬小心不能買小產權房，不，應該包括一切沒有完成合法審批程序、辦不了房產證的房子，都堅決不能買。”
“梁董注意這方麵就行了。”吳瑕強調了一遍，最後說：“現在我想確認一點，你是決定采取首付三成的按揭方式，采購‘開放之都’70套房源嗎？確認了這點，我才好進一步研究，具體購買哪個地段的房子。”
梁騰緩緩的搖頭。
吳瑕臉色微變。
“我有更好的方案。”
梁騰特別強調了一遍。又道：“一口氣在‘開放之都’按揭拿下70套房，類似於‘團購’。它的風險，來自於未來十年的還貸壓力。一年要還上三百多四百萬的‘房貸’。並且‘開放之都’的房子基本都是‘期房’，從銀行放貸到正式交房這幾年時間內，沒有房租收入，來‘衝抵’房貸。而公司現在並沒有太多營利產品。總之，公司的還貸能力，恐怕短期內也跟不上。”
“拋開這一切不談。最關鍵的，一口氣按揭70套房，我始終覺得，並非最佳的投資模式。”
“樂觀的話，十年後，‘開放之都’的房價暴漲到了預期的高度，到時拋售幾套房源，即可還清全部房貸……但起碼還十年房貸跑不掉了吧？”
“每年將近四百萬的房貸，還十年，那就必須再填進去四千多萬。加上之前投入的一、兩千萬。這樣的本錢投入，最後得到的收益在5億左右，是不虧。但我覺得賺得還不夠。”
吳瑕聽得眼睛都瞪大了。
前後預計總投入6千萬，預期獲利5億左右，這還僅僅是“不虧”？梁董竟然還覺得賺得不夠多？
他是不是太過於好高鶩遠？！
當然，吳瑕在家裏麵的時候，也看過她老爸運用十數億資本，投資有色金屬行業，短短數年獲利幾十上百億……但“有色金屬行業”的準入門檻太高了，除了動輒數億的資本運作，還需要有強大的人脈資源。一般人無法涉足該行業。
再一個，越是投入巨大的行業，比如投資數億數十億，它獲利的前景才越廣闊，有時候收益率高達幾十倍上百倍。
越是低投入的生意，反而很難獲得十倍幾十倍的利潤。
這不難理解。
就好像擁有幾十億身家的富豪，他隻要投對了項目（甚至隻要買對了哪支優質股票），他的財富就能在很短時間內變成上百億，幾百億。
而投入幾萬塊開餐飲店的，就算生意不錯，但要他很短時間內賺十幾二十倍利潤，賺個一百萬，感覺就挺困難的。
這說明，資本累積到一定程度之後，錢才更好賺。
所以吳瑕覺得嘛，總共投入幾千萬，在十年內可以收獲十倍的利潤，夠可以了。這也是房地產被稱之為“暴利行業”的原因所在。
換作其它普通的生意，投資幾千萬，花了幾年時間，也就是可以賺回幾千萬的本錢而已。
就這，梁董竟然還不滿意？
吳瑕真不知道梁董的心氣有多高？他究竟還有什麽辦法利用手頭上1600萬現錢，賺取何等驚人的財富？
吳瑕苦笑著搖頭，對梁騰道：“我實在無法想象，還有什麽樣的房地產項目，比之大批量按揭購房更賺錢？更穩妥？風險更低？當然，你若說直接拿地，自己蓋房子來賣更賺錢，那肯定的。但那也不是區區1600萬可以玩轉的了。”
梁騰似乎渾不在意吳瑕善意的嘲諷，緩緩開口。
“我有個全盤的計劃了的。仍然是投資房地產，但十年的預期獲利，最少是‘按揭購房’的二十倍以上。隻不過，想要我的計劃成功，必須有一定的人脈資源。”
梁騰不知不覺壓低了聲音，很是鬼祟的透.露著驚人的打算。
吳瑕首先被驚到了。
一口氣“按揭購房70套”，十年預期收益高達5億啊。梁董居然誇下海.口，他計劃中的房地產投資，預期收益居然比5億還高20倍。還至少呢！
就用“至少”的20倍來計算，5億的20倍，那就是100億的收益了。
吳瑕徹底無語了。
哪怕她再怎麽盲目的相信梁董的神奇能耐，依然難以置信，他能憑借1600萬，短短十年內賺取百億以上的財富。
正常的生意，哪有可能產生如此恐怖的暴利！
不錯！
吳瑕感覺那已經不僅僅是驚人了。簡直達到了“恐怖如斯”的境界了。
吳瑕定了定神，不自覺學著他的模樣，壓低了聲音問：“你確定，你不是要幹什麽違法的勾當吧？甚至，你打算賭命了，拿一千多萬去雇傭一批亡命之徒，去從事販賣白.麵的勾當嗎！？天啊，梁董你年輕有為，前途遠大！千萬不要犯傻啊，毀了自己毀了自己一家人！”
梁騰哭笑不得的看著她，忍不住摸摸鼻子（當然是摸自己的鼻子），說：“我真那麽蠢，你也不會加盟我的這個小公司了。你不相信我的腦子，也應該相信自己的智商及眼力啊。放心吧，絕對不會去從事違法犯罪之事。”
吳瑕心裏稍定。
梁騰否認了從事違法勾當的可能性，吳瑕的好奇心又被勾了起來。
究竟是什麽樣的房地產投資，可以用1600萬的投資，十年間掠取百億利潤？
梁騰卻賣起了關子。
依然鎖定之前的問題，追問她：“我需要的‘人脈’，一個來自於土地部門的，一個是來自於銀行係統的。你認識這方麵的人嗎？”
說到這，又強調了一些具體要求：“你知道南邊市有個名叫‘封源’的縣級區嗎？我需要的是‘封源區’的土地部門的人脈，必須是土地部門‘地籍科’的組長。當然，最好能認識土地部門的負責人。”
“來自銀行係統的人脈，工行農行建行交行……無論哪個行都沒關係了。隻要是‘封源區’的銀行係統的，能拍板批準發放貸款的就行了。”
吳瑕用自己的思維方式來解讀，梁騰需要用到銀行係統的人脈，不消說，當然是為了要貸款。可是按照正常程序，哪怕按揭70套房的巨額房貸，都可以批下來，不需要額外去跑關係。
梁騰居然要用到銀行係統的人脈，難道他的貸款有貓膩？
但他剛剛又保證了絕對不做違法勾當。
想不通，真的想不能！
另外，需要來自於土地部門的人脈，表麵看當然是為了土地過戶。但買房子過戶，不是更應該找“房產部門”的人脈嗎？
（現在不像後世。後世的土地部門升級成了“自然資源部門”，把房產部門辦理“房產證”的職權收了過去，統一變成辦理“不動產權證”了。現在辦理房產證仍歸“房產部門”負責。吳瑕覺得梁騰不找“房產部門”，隻找“土地部門”的人脈，有點古怪。）
吳瑕還有一點百思不得其解：梁騰需要的土地及銀行兩處的“人脈”，反複提及一個名叫“封源區”的小地方。難道那“封源區”是梁董布局的關鍵？
說來慚愧。
吳瑕向來對於自己的地理方麵的見識，頗為自負。
但她確實沒聽過南邊市的“封源區”。
估計應該是一個挺小的區，經濟、旅遊、人文、知名度，方方麵麵都毫不出色的小區吧。
否則哪怕有一丁點名氣，吳瑕也應該聽說過的。
吳瑕苦笑一聲：這麽偏僻的小區，要認識區裏土地部門的負責人啊？這不是為難她嗎？
不過，吳瑕忽然腦裏靈光一閃。她不認識“封源區”的人，但剛才梁董說過了，封源區正好由南邊市管轄。
南邊市長她認識啊。
當然，還是因為她爸的緣故認識的南邊市長。這位姓謝的市長待人相當熱情（也可能因為知道她是吳震霆的女兒）。
吳瑕知道，她爸為了逼她返回家族企業發展，放風給許多大小企業不要接納她。
但對於仕途方麵的熟人們，吳震霆不可能也去施加影響力，叫他們不要“理會自己的女兒吳瑕”。
因為吳震霆覺得女兒無論如何，不可能轉到仕途去發展吧？
再說了，國內中大型企業有數，吳震霆要施加影響力很容易。
但仕途方麵吳震霆認識的“人脈”數以萬計，都是個體啊，吳震霆怎麽可能向如此之多如此之散的“個體”釋放信號：叫大夥都不要賣麵子給吳瑕呢？
所以吳瑕覺得自己還是可以聯係一下南邊市的謝市長。請她出麵介紹“封源區土地部門”的負責人……梁騰指定的人脈不就有了嗎？
同理，“封源區”的銀行係統的負責人，謝市長當然也認識的。
甚至就連投資地產需要貸款的話，因為“封源區”是由“南邊市”管轄的，謝市長可以直接跟“南邊市”的銀行係統打招呼，介紹梁騰去南邊市哪家銀行申請貸款。
聯係南邊市裏的銀行係統，對謝市長來說，最簡單了。
想通了這一層，吳瑕也不藏著掖著，對梁騰直言相告道：“我倒是認識南邊市長。但你要辦的事兒，難度大不大啊？難度太大的話，我擔心自己的麵子不夠啊。”
梁騰精神一振，道：“有這麽強大的人脈，足夠了。我要請托的事兒，也不是特別難辦啊。無非就是，我購買一些‘封源區’的土地需要過戶的時候，當地土地部門，能夠在最短時間內替我辦好過戶手續。我的願望就達成了。”
“至於南邊市的銀行方麵的關係，當然是要借錢才找銀行啊。到時候，我希望銀行能按照我提供的‘抵押物’的真實價值，來發放貸款……而不是隻提供抵押物一半價值的貸款給我。”
吳瑕狐疑道：“就這麽簡單嗎？這些事兒，聽起來都挺正當的啊。就算不找人脈，也大概率能辦成的啊。何必找人欠下人情。”
梁騰幹笑兩聲：“走正常程序，未必那麽容易就能辦成。畢竟到時候我向銀行借款的金額，可能有點大。”
“能有多大啊？”
吳瑕不以為然道：“我猜你頂多貸個一千幾百萬，再加上之前的1600萬，應該足夠你去‘開放之都’炒房了。”
梁騰實話實說：“我想向當地的銀行貸款3個億。最少也得貸2.6億。否則我怕資金不夠周轉，拿不下我鎖定的‘開放之都’的某個地產項目啊。”
吳瑕驚得幾乎要跳起來。
良久，看著梁騰的表情很認真，不似說笑。
吳瑕忍不住嘀咕道：“你有等值的抵押物嗎？最好抵押物是土地或者房產。要在銀行貸3個億出來，按照常規，必須抵押物估價6億，銀行就按估價的百分之五十來放貸……”
“這個不難操.弄，你起碼得提供價值差不多3億的‘抵押物’，謝市長可以找評估方，估成4億的價值。然後銀行方麵按照4億的估價的百分之七十五給你放貸。也就達到了你借貸3億的目的了。”
“如此操.作，評估方把將近3億的抵押物估成4億，這個估價也不算離譜。畢竟抵押物是房地產的話，估價的東西，稍微估多百分之二十五的價格，也說得過去。畢竟參考的是周邊土地售價。地塊和樓盤那麽多，選擇不同參考之物，得出的評估價就會有區別。這很正常。”
“到了銀行那邊，評估價4億的抵押物，銀行按百分之七十五的價格放貸，也說得過去。畢竟，隻放貸評估價一半的價格，是通俗作法。為了保證放貸安全。但真要放貸評估價的七成半，也可以的。”
“隻要你提供的抵押物，真實價值能有3個億，謝市長出麵，兩邊幫助活動一下，貸出3個億給你，她本身也不必擔什麽風險的。這事兒拜托她，她沒什麽不敢幫的。”
“那我就放心了。”
梁騰聽得頻頻點頭，又有些貪心不足的問：“既然有人脈關係，隻要不超過評估價百分之一百來放貸，理論上都可以。咱們難得找了謝市長的人情了，要不要直接請銀行按照4億評估價，就貸4億給我們呢？多一個億，能辦好多事。我到‘開放之都’操.弄那個房地產大項目，就更有信心了。”
“你也知道，那隻是理論上可以百分百按評估價放貸啊？！”
吳瑕白了他一眼：“千萬不要太過分啊。百分之一百按照評估價放貸，那也太招人眼了。本來‘評估’的抵押物，都溢價百分之二十了。惹眼的事兒做的太多，大夥要冒的風險就有點大。要穩妥啊。你一開始都說不要做違法的勾當了。咱們這算是打了點擦邊球吧。太過的話，收拾不好，就糟糕了。”
梁騰歎一口氣。有點惋惜。
似乎隻要稍稍冒些險就可以平空多添一個億。但卻不能冒那險。憋得慌。
最終仍點點頭，認可了吳瑕的意見。
吳瑕狐疑的上上下下打量梁騰，話鋒一轉，質疑道：“梁董啊，不是我看不起人。但我怎麽也無法想象，您能拿出等值3個億的抵押物向銀行貸款啊？難道說，你老家的那堆廢墟裏，挖出了某件古代珍稀的古董嗎？那我可得提醒您一句：古董這玩意兒很難評估價格的，法律規定不能拿來當抵押物向銀行貸款的啊！”
梁騰訕訕道：“我家有古董的話，直接賣掉它了。就算古董價格難估，多少值些錢。我放到拍賣會上，能賣多少錢就賣多少錢算了。誰還想著去銀行抵押貸款啊。”
“那你真的有價值3個億的土地或者房產，可以拿去銀行抵押貸款啊？”吳瑕驚奇的問。
“是一些大宗的土地，還有零星的多套房產。我想拿這些去銀行抵押貸款。”
梁騰弱弱的說到這。在心裏補充了一句：隻不過那些大宗土地還有多套房產我還不曾到手。我準備去買下來了。而且交易成功的把握還挺大的，高達七、八成。隻是不好向吳瑕透.露我的房源來曆罷了。這應該不算是欺騙她吧。
吳瑕真正的震驚了。
眼前這位梁老板才多少歲啊？怎麽就會擁有了價值3個億的固定資產了呢？最最關鍵的，梁董年輕也罷了，他幾乎沒啥靠山啊。出身也非大富大貴之家。這樣的情況下，他去哪兒弄到的價值3個億的固定資產？！
想不通！真的想不通！
每次吳瑕都以為已經看到了梁騰的實力底細了。結果一轉頭，梁董又能向她展現更為強大恐怖的實力。
這種恐怖實力的披露，不僅限於財富方麵，還包括藝術才華方麵。
一開始吳瑕以為他的才華隻限於拍攝“精品視頻”，結果梁騰愣是短短數日內拋出了N首“神曲”！
那可是能讓樂壇也為之震上幾十震的“神曲”啊！
一開始以為憑梁老板的經濟實力，去“開放之都”按揭購房都非常吃力了，孰料還沒替他傷多少腦筋呢，梁騰又泄漏了他擁有價值3個億的房地產，打算向銀行抵押貸款！
或許，上述的實力，仍然隻是梁騰實力的“冰山一角”罷了。
謎一樣的實力啊！
說不清，道不明。真正需要用到的時候，梁董偏偏就能拿出來。毫不含糊。
吳瑕有點麻木的道：“梁董你有3個億的固定資產怎麽不早說？有如此豐厚的財力，我自然不會隻想著策劃像‘按揭購房’之類的小打小鬧的投資方案了。”
“不是現錢啊。還必須要向‘封源區’的銀行申請貸款成功，3億真正到手，才有投資‘開放之都’的資金啊。”梁騰有點心虛的說。
“為什麽要在‘封源區’的銀行貸款？”
吳瑕剛疑惑的問了句，猛然醒悟：“難道說梁董擁有的房地產，統統都是在‘封源區’購置的嗎？”
“那是當然。否則誰會去那地兒的銀行找貸款啊。”梁騰道：“異地貸款，很難審批通過的。尤其是異地評估抵押地產的價值，難啊。沒有銀行願意冒這風險的。”
吳瑕眼神古怪的盯著梁騰。
她都不知道“封源區”在哪個鳥不拉屎的山旮旯裏呢？
這並非是她地理知識不合格，而是更證明了那地方足夠“山”。
梁騰居然跑到那麽“山”的地兒去購置房地產。而且還是一買就買下了價值3個億的地兒。
就算買的時候用不了這麽多錢，支出肯定也少不去。
這是什麽節奏？他到底什麽想法？
“封源區”又有什麽吸引他的特別之處？
他有錢為何不早早的就到“四大一線城市”去投資地產啊？
當時地價還那麽便宜啊！投資四大一線城市的房地產，說什麽也要比投資那個“封源區”的，更有價值吧！？
許多疑惑塞滿了吳瑕的腦袋。
不過比起這些疑問，吳瑕覺得有一事更緊迫，必須給梁騰提個醒：“從銀行借3個億出來，隻要你的抵押物沒問題，應該就沒問題。可是，你算過了嗎？3個億的貸款啊，無論借10年，或者20年30年，那銀行的利率可不便宜。我粗率算了下，每年需要支付的利息在一千萬到一千六百萬之間。主要看你貸款年限有多久了。”
說到這，吳瑕特別強調一句：“一年支付1000萬到1600多萬的銀行利息啊。梁董你準備在‘開放之都’進行什麽樣的大投資啊？能保證那投資，每年的收益都遠遠超過這筆利息的支出嗎？”
說到這，忍不住滿是擔憂的望著梁騰。
這位一開始就說，要投資個挺冒險的項目。
該不會最終冒險過頭了吧，一個收刹不住，就是滿盤皆輸。