第131章 實地查看

  燕千羽一看就是做慣了“串門入室”的勾當。


  都不需要人提醒，就嫻熟的把“漢蘭達”繞著眼前這個樓盤，開到了後邊，專挑人跡罕至的地兒停好車。


  打開車門走下來。


  樓盤尚未正式的開盤開售，甚至連“售樓部”都還沒有建好，這一片區域真正是大白天都看不到幾個人影。


  難以想象，這樣一處堪稱城區“死角”的街道，在兩、三年後會搖身一變而成為城市的商業步行街。


  那可是不折不扣的黃金地段商業街。


  究其原因，如果不打通這個樓盤背後那兩個“斷.頭路”，那這樓盤就屬於岔路的盡頭了。


  如果打通了那兩段路，它就是三條道路的交匯之處。


  梁騰看著這樣的一個樓盤選址，暗暗猜測：那個於衛東究竟是老謀深算、慧眼獨具，一下就看到了這片區域未來發展的潛力？


  或者，於衛東那家夥其實就是貪便宜，才選擇購買這一處的地皮。然後自己蓋它兩棟樓。打算慢慢賣。


  仔細回顧於衛東這些年來做生意的水平，估計購買這地兒蓋樓盤，也還是貪便宜的可能居多。


  隻不過那家夥的運氣有古怪，一向是“先苦後甜”。往往人們以為他要死貼地了，誰知他又來一出大反轉，運氣大爆發。


  這樣一個未來的黃金地段，多半是他“瞎貓碰到死耗子”，蒙中的。


  既然不是於衛東內心看好此處的發展潛力，那麽，他對這兩棟樓盤的預期出售價，未必有梁騰想象那麽高。


  梁騰是按照“德馨名門”周邊的樓盤已經達到了1萬塊每平的售價，來評估“德馨名門”的打包轉讓價。


  依據後世梁騰購房的經驗，同在一片區域的樓盤，未必“均價”就保持一致。


  別問梁騰後世不從事房地產業，他的經驗從何而來？


  很簡單，梁騰一輩子都在渴.望能夠擁有自己的一套房子，後世他湊夠了“首付款”後，花了足足一年的時間去考查和研究各種各樣的樓盤。


  在那個過程中，累積的經驗可謂豐富之極。


  他就曾見過，相隔幾十米的兩個樓盤，一個賣近6千塊每平，一個才賣4千。


  仔細研究，賣6千的是大房企開發的樓盤，並且還自帶精裝修出售。而賣4千的是個小樓盤，毛胚房，隻能以低價來吸引客戶。


  另外，還有個比較影響購房者意願的問題，就是交通的便利。


  梁騰曾經看過兩個相鄰的樓盤，一個緊挨著街道（其實也就是一條20米寬的小街），但它愣是比“縮”在了它後麵的那個樓盤，每平買得貴1000塊。


  還有就是房子的戶型。戶型比較的跟得上時代的，比如臥室及衛生間、廚房什麽，設計安排在一邊，而客廳和餐廳安排在另一邊——這樣的設計在後世已經變成了“商品房”的標準製式。但一開始時可不這樣。


  這個年代，小樓盤為了更有效的利用土地，有些設計是喜歡把客廳和餐廳設計在中間，房間呢，左右兩邊都有，夾著兩個廳——這種設計風格就完全不去考慮把“客廳”與“臥房”分離，“動”與“靜”區隔。


  在後世，就成了落伍的戶型了。


  這又導致，後者比前者售價低幾百到一千塊不等。


  總之，梁騰經驗可謂十足，跑到這現場實地查看之後，至少找出了三個可以向於衛東“壓價”的地方。


  想到這，梁騰跟吳瑕說：“吳瑕啊，過幾天要請你出麵跟‘德馨名門’的老板來談判‘轉讓’事宜的。對方極有可能會提出參考周邊樓盤的房價，來進行房價估價。這個我們也不怕談。我現在已經發現了幾個‘壓價’的理由。我分析一下，你看看合不合用。”


  吳瑕頓時來了興致了。


  她忙說：“我洗耳恭聽。”


  梁騰開始侃侃而談。


  第一，交通實在太不便利了。居然縮到了一個“死角”來蓋房子（反正現在看起來就是這個感覺。未來的事兒，有誰敢像梁騰這樣打包票？所以這麽“挑刺”，也不算昧著良心）。


  這一項“缺點”，可以比周邊的樓盤壓價2千塊。


  吳瑕聽得頻頻點頭。


  看著眼前這個“樓盤”所在的位置，那不正是一個“死角”嗎？


  吳瑕根本沒來得及，去做功課，研究“德馨名門”周邊的交通地理位置。


  單憑所見所聞，就武斷的給了這個樓盤一個大大的差評。


  她是真心覺得，可以在周邊房價塊的基礎上，扣掉兩千塊，作為“位置太差”的折價。


  梁騰繼續分析。


  “德馨名門”是個名不見經傳的小老板開發的小樓盤，售後服務，也就是“物業公司”的服務這一塊，肯定遠不及大房企。


  小樓盤想要賣得好，價格必須比相同地段的大房企便宜些。否則，鬼都知道去選大房企的房子啊。


  這就跟買車一個道理。如果同級別的小車，合資車跟國.產車賣相同的價格，相同的配置，人們第一念頭就是選合資。


  吳瑕點著頭道：“就是這個道理。是小房企開發的樓盤，有時候連個‘房產證’都不知道辦不辦得了給你呢。大房企，就完全不存在諸如此類的顧慮。所以同樣的地理位置，小房企至少要再便宜一千塊。沒其它原因，就因為它小嘛。”


  “德馨名門”的價格，又比周邊的壓低一千塊。那就等於梁騰這方的報價最多隻能是7000每平。


  梁騰又提及了“德馨名門”的戶型問題。


  梁騰表示之前已經了解過了，這個小樓盤的戶型不怎麽符合大眾的潮流。做不到“客廳”與“臥室”動靜分離……


  吳瑕沒有親眼去看過“德馨名門”的戶型設計，但聽梁騰很肯定的這樣說，當然是有把握的。他自有他的信息來源渠道。


  ……


  居然總結出這樓盤諸多缺點毛病，別說一般的真正想買個房子自住的“剛需”客戶了，就連吳瑕這種不相幹的人聽了，都替梁騰感覺買這樓盤，是要折本的。


  吳瑕忍不住提醒梁騰：“梁騰啊，不說不知道，一說嚇一跳。這樣一個渾身都是毛病的樓盤啊。你也知道了問題所在，你還看好它嗎？我擔心到了最後，別說靠它賺個一百億了，連自己投入的本錢都不知道能不能收回來？！”


  梁騰卻完全沒這方麵的擔憂。


  前邊說過了，“交通死角”的問題，那僅僅是暫時的。兩、三年後，樓盤背後兩條路打通，那就是黃金商業街了，一鋪難求，鋪租可以貴到租戶懷疑人生。


  另外，小樓盤確實是小樓盤。


  但敵不住在未來的日子裏，這一片區域直接開通了兩條“地鐵”的出入口。興建了三個名校的“分校區”。一條超級繁榮的“商業步行街”成型。本樓盤和周圍的樓盤一起漲至天價……


  諸多因素齊集，誰還在乎它是個小樓盤？


  賺不到一百億？


  笑話了！

  單單憑樓盤底下那五層的架空商鋪，就差不多值那個數了。


  至於戶型做不到“客廳”與“臥室”相區隔，動靜分離？


  那在其它人眼裏，是重大的缺點！


  但在梁騰這兒，完全不是問題。


  不僅不是問題，甚至還是他看中這個樓盤的一個重要原因。


  畢竟在“限購”和“70%小戶型”的夾殺之下，於衛東原先的“大戶型”設計已經難以出手。


  梁騰打算把大戶型統統改造成90平以內的小三房戶型來出售。


  像“德馨名門”這樣子左邊有臥房，右邊又有臥房，中間還有客廳的設計，正利於梁騰將其改造成兩套房。


  如果臥室都集中在一邊的話，梁騰還真想不出把它改造成兩套的辦法了。


  不僅是他難操.作，就連專業的設計師也難設計。


  最後硬要改造的話，就隻能直接暴.力拆牆了。


  如此一來，消耗的成本，就是個令人歎息的數字了。


  像現在這種大戶型，完全可以“因地製宜”的去分隔成兩套房子，需要拆的牆很少。反而需要再加建一些隔牆，來分成兩套房子。


  無論如何，這種大戶型改造起來方便太多了！耗費的成本最少。


  這些事兒，梁騰也沒跟吳瑕說。


  要跟她點破太多“德馨名門”的優勢所在，她就不會帶著一種輕蔑的心理，去跟於衛東談判了。


  按照心理學上的案例，往往在談判生意的時候，帶著優越感的一方，能在談判中發揮出更高的水準。


  發揮出色，當然最後取得的成果，可能就更有驚喜。


  在潛意識裏，梁騰希望吳瑕感覺眼前的樓盤不值錢。這樣才更利於她跟於衛東的談判。


  當然，梁騰自始至終沒有刻意貶低“德馨名門”。


  他陳述的統統屬於事實。他沒有故意誤導吳瑕之嫌。


  但吳瑕就是越來越覺得，眼前的“毛胚樓盤”不值得購買了。可梁騰不知道出於什麽心理，堅決要買，並且告知她3個億的底價。


  她無法推翻大老板的決定，隻能想方設法，來替梁騰壓低購買成本。


  關於“德馨名門”戶型不是太理想這一點，她也鄭重的記了下來。


  等到跟於衛東談判時，這個不利因素，最後也要壓對方800塊的預估房價。


  梁騰前後提出了製約房價的三點大問題。吳瑕暗暗決心，至少要憑此，把“德馨名門”的估價壓低至6000每平。


  再加上梁騰是打包收購這個樓盤的。這種等於“團購”的方式，最少也可以要求開發商打八折。


  每平的售價，理論上應該壓價壓到4800到5000塊每平米。


  就以五千每平來計算，樓盤總共的出售麵積在3萬平米，那就是總轉讓價格在1億5千萬。


  按照極限數值，梁騰梁老板最終花3個億都願意購買“德馨名門”。而從於衛東於老板那一麵，1億5千萬，他就有可能出售樓盤。


  別認為這中間的數據，落差那麽大？！

  於衛東在“德馨名門”這個樓盤投入資本，前後加起來還不到5千萬。準確來說，是4千5百萬還差了點。


  於衛東更多投入到這兒的，應該是“時間成本”。


  但對於衛東這種人來說，時間成本，是最不值錢的。他就曾經存了近20年的錢，還沒有在老家蓋好一棟新房呢。你說他的時間能有多值錢？


  從1億5千萬到3個億，這中間的差價，就是吳瑕身為一號談判人物可以爭取的空間。


  往往商業機密的由來，商業機密的價值，就是這樣形成的。


  如果吳瑕這位公司內部的核心人員，被對方收賣了，對方許諾她幾百上千萬的好處，讓她透.漏梁騰的“底價”是多少？據此成功的以3個億的價格成交。那麽她販賣一個“情報”就值1億多了。


  同理，如果能從於衛東身邊人，比如他老婆或者知情.人那兒，知道於衛東真正的底價是1個億都願意出售“德馨名門”（這是假設，不是說於衛東的“底價”真的就是這個），那麽最終能省下好幾千萬的報價。這個“商業機密”就值幾千萬。


  當然，以吳瑕的背景及人品，她不可能成為“商業間諜”的。


  而於衛東那一邊，也不可能那麽戲劇化的出現什麽“商業間諜”。


  那種電視劇裏常見的橋段，在現實中不是那麽容易上演的。


  於衛東本來就沒什麽驚人商業頭腦、商業天賦。他最大的憑仗就是他本身的“運氣”。


  吳瑕對於打敗這樣一個談判對手，越來越有信心。


  燕千羽也不是個閑得住的家夥。


  別看她平時沉默寡言，但來到這個被高牆圍了起來的樓盤後，也不省事。她直接建議吳瑕：翻牆過去，直接到毛胚樓盤內部實地查看一番。或許能收集更有用的信息。


  梁騰以為吳瑕會礙於形象麵子，不太願意接受這樣的建議。


  誰知吳瑕卻一副躍躍欲試的樣子。


  幾乎沒怎麽考慮就答應了。


  難怪有哲人總結過：越是表麵看起來“淑女”的女子，內心說不定就更“悶.騷”！梁騰以前還認為這話太誇張。現在卻是覺得有點道理了。這不，眼前就有兩個活生生的例子啊。


  梁騰眼睜睜的看著二女都不必征求他的意見，直接就把想法付諸行動了。


  燕千羽功夫嫻熟，眼前樓盤的圍牆頂多有兩米吧。這點高度，對於一個稍加訓練過的老兵想要翻越，都屬於一個普通的訓練項目；對她就更簡單了，她根本不需要腳踩牆體借力，直接就可以縱身躍過牆體。


  但這一次她要幫一把吳瑕。


  燕千羽縱身躍上了牆頭，然後左手勾著牆頭磚，彎下腰，右手探下來。


  隻要吳瑕能夠到她的手，燕千羽就能發力把大小姐拖上牆頭。


  吳瑕顯然也是在家裏受過武術名家指導，努力練習過武術的。雖然實戰能力有限，但身手的敏捷度也遠遠勝過普通人。至少沒有梁騰想的那麽弱。


  梁騰就那麽看著吳瑕後退幾米後，快跑形成衝力，快撞到圍牆時，用腳一踩牆體，修長的身子就高高躍了起來。


  燕千羽眼疾手快的伸長手，一把揪住吳瑕的右手手腕。


  吳瑕順勢把左手也伸過去，抓住燕千羽的手。


  燕千羽輕輕鬆鬆就把吳瑕提到了牆頭。


  圍牆是18牆，兩女站在牆頭上也足夠位置。隻是沒站慣那麽窄的位置，吳瑕有點難站穩。


  燕千羽順勢扶著她，躍下了圍牆內部。


  把吳瑕帶到了圍牆裏麵之後，燕千羽又輕身從裏麵躍上了牆頭，叫梁騰也跳起來握住她的手。


  梁騰有些擔心這麽嬌小輕盈的女子，能不能把自己這個140斤的男子拖到牆頭啊？

  萬一拖到一半，她力氣不夠了，反而被自己拖著摔到地上，那玩笑就開大了。


  但在燕千羽略顯不耐的連連催促下，梁騰隻能給予她最大的信任了。


  依法泡製吳瑕的方式，連試了兩次，才成功被燕千羽弄到了圍牆裏麵去。


  梁騰有點汗顏。


  難道說：自己的運動神經難道還沒吳瑕的發達？或者說沒她那麽訓練有素？


  進了圍牆之中，看到的是左右各一棟50層的高層毛胚房。兩棟樓呈對稱格局。中間大約還有兩畝左右的空地，作為綠化和通道、以及休閑之類的公共用地。


  兩棟樓不止建好了“框架”，還運來了“空心磚”，每一層都砌好了外牆。


  並且外牆還批了灰了，不至於坦.露出“空心磚”的牆體。


  那些空心磚防水度其實很差。每每一場大雨之後，空心磚就會吸飽了雨水。所以先給外牆批了灰，於衛東這位開發商也算是大大的有良心。


  至於說，他有良心，為什麽不用好些的防水性強的火磚？這就是“扛.精”的話了。


  采取“框剪結構”建起來的電梯高層，外牆和內牆用磚都是“空心磚”的。


  一來這種高層電梯樓，受力的是高密度鋼筋製作的梁和柱，以及剪力牆，對於火磚反而沒有受力的要求和設計。


  用“空心磚”做牆，還有利於減輕整棟樓的受力。


  梁騰、吳瑕、燕千羽三人，從圍牆之外看不到低處的情景，隻能看到“直指天際”的高樓。


  現在看到了樓盤低處的場景，三人同時都有些發呆。感覺非常之意外。


  前段時間南方遭遇了大暴雨的襲擊。


  這兩天才算是雨勢中止。


  誰知“德馨名門”這個樓盤，如今映入梁騰三人眼簾的，卻是一副被“水漫金山”的場景。


  不要奇怪！雨停了兩天了，為何這個樓盤內的“積水”仍未消退！


  不要忘記一個很重要的事實：“德馨名門”從一開始設計到完成毛胚施工，它都是建有大型的地下停車場的。


  左右兩棟樓，都在下麵挖了足足5米深的地下停車場。


  如果地下層沒有徹底做好防水排水係統，當暴雨漫灌之際，兩個大型的地下停車場，就頓時化作了巨大無比的蓄水池。


  積了整整兩個地下室的雨水，想依靠自己慢慢的滲幹，不知道要耗費多少時間。


  就算用抽水機不間斷的抽水，估計也得一天一夜才能把這麽多的地下室積水抽幹。


  這樓盤在建設過程中，估計也沒少像現在這樣挨水浸泡。但於衛東一直都沒有搞好地下層的防水及排水係統，一個原因當然是整體工程尚未完工，不好弄。


  如今好不容易樓盤的毛胚弄好了，但於衛東又錢包空空了，還負債四百多萬，實在拿不出多餘的錢來弄好樓盤地下層的防水排水係統了。


  目睹此情此景，吳瑕一點同情心都欠奉。


  她不由得頗為激動的說：“真乃天助我們啊。一場暴雨，讓這個樓盤的開發商的實力也暴.露無遺了。那個叫於衛東的老板肯定是經濟短缺了。不然也不至於沒錢弄好樓盤的地下室排水……像這種鋼筋水泥的地下室，最怕兩種東西。一是白螞咬噬；一是大水長期浸泡！樓盤還沒有正式開盤銷售呢，有錢的話，也不至於一直讓它這樣大水浸泡，不管不顧！”


  發現了這一個問題，吳瑕的信心更足了。


  一個缺錢的開發商，談判起來，底氣肯定沒有經濟雄厚者那麽足。


  對於吳瑕所持的這觀點，梁騰也予以高度的認可。


  對手的悲哀，就是自己陣營的喜事啊。


  對於“敵人”太過慈悲與博.愛，那就是對自己的殘.忍！無論如何，世上的悲哀絕大多數都不相通！

  梁騰、吳瑕等三人，帶著輕鬆的心情，小心的繞過比較泥濘的黃泥路，從側麵進入左邊這一棟樓。


  吳瑕要實地去看一看，這棟樓的戶型有幾種？

  那些戶型，究竟像不像梁騰所言的那麽糟糕？

  高達50層的毛胚樓盤，也沒有裝電梯。


  吳瑕和燕千羽趁著天未黑，天際還有光線照落，走遍一棟樓的全程。


  既然左右兩棟樓都是“對稱”的，考查其中一棟樓，也就可以了。


  吳瑕選擇的是查看左邊這棟樓。


  當然，這一棟樓，她倆沒有每層樓都細看。


  畢竟這些樓層的格局，1層到49層都一致的。