第309章 承諾
“孫叔叔?您知道那塊地?”秦東有些驚訝,那塊地實在是太小了,雖然拆遷什麽的花了幾千萬,招拍掛的時候可能會達到一個億,但是,這樣的項目,真達不到驚動省領導的規模,孫正既然知道,那肯定是專門打聽的。
至於為什麽,這還需要猜嗎?肯定是因為他呀。
“我怎麽會不知道,我還知道,似乎好多人都在競爭這塊地,是不是?”
秦東用力點點頭,說:“孫叔叔,說實話,我從來沒想過求您幫我什麽。所以,這個事情出了之後,我一直在自己想辦法,目前,我想把對手的視線引向潤澤服裝批發市場項目,這樣,我就有機會把這塊地拿到手中。”
“恐怕不會那麽簡單吧?”孫正目光炯炯,很有壓迫性。
秦東注視著孫正臉上的三角區,這樣可以避免目光的正麵碰撞。
“叔叔,我沒有半點打贏的把握,成功集團對於我來說,是需要仰望甚至丁頁禮膜拜的存在,我隻能想辦法跟對方打遊擊,然後趁其不備偷襲一下,能夠把這個項目偷回來,我也就心滿意足了,想要正麵沾上,不是我妄自菲薄,我沒有絲毫把握,更提不起戰鬥的穀欠望。”
說白了,就是他知道正麵作戰必死,所以,根本就沒有那個膽量和魄力去正麵作戰,隻能采取遊擊戰、迂回戰。
還好,有潤澤服裝批發市場裝修項目給他做後盾,否則,秦東連施展計謀的機會都沒有。
“土地的拆遷和三通一平,花了我好幾千萬,叔叔,如果被被人拿走這個項目,我將會血本無歸,我跟官府,啊……”
秦東不好意思的笑了笑,眼前就坐著一位官府最高領導之一,他吐槽官府,確實是有些不好意思。
孫正示意他繼續說。
秦東組織了一下語言,盡量美化了一下,繼續說道:“如果我拿不下來,按照他們的做事態度和方法,我三年內能夠結算清這筆款項都是燒香了,這也是好多關服項目造價奇高的原因,其實好多人都把三年甚至五年、十年的利息都計算在裏麵了。”
做官府項目,誰都知道,穩賺不賠,但有一樣,如果沒有非常厲害的關係,結算相當費勁,好多地方合同上直接載明三年甚至五年結算清楚,能夠按照合同條款履行義務的,不說鳳毛麟角,能有一半就不錯了,絕大多數,年年檢結算,年年白條,如果趕上相關領導離任,新領導上台再不認賬,那就等著哭死在廁所吧。
“為了避免我血本無歸,我隻能想盡一切辦法把這個項目拿下來。但是……”秦東猶豫了一下,繼續說道:“宋明德好像已經作了某些工作,現在官方對我的態度變得曖味,讓我有些擔心。”
“叔叔,按照規則,或者說房地產項目約定俗成的開發模式,我承擔了這塊土地的拆遷、平整也就是三通一平工作,將生地變成熟地,國土部門會保證我得到這個各項目。但是,現在成功集團叉手後,我覺得他們或許因為某些場外因素,不在給我這種保證了。換句話說,就是我已經沒有先發優勢。”
房地產項目的開發,並不是那麽簡單,從官府出台規劃方案、紅線圖之後,各個房地產公司就已經開始了“競爭”,大家爭得其實就是拆遷或者三通一平工作。
官府,包括國土部門,為了讓土地獲得更多利潤,會給出一個非常低地的拆遷價格和三通一平價格。
這種拆遷價格,如果直接麵對對老百姓,那是百分之百拆不動的,怎麽辦?
這就是牽扯到了“規則”,有房地產公司直接叉手拆遷,房地產公司給出多少拆遷補償,國土部門原則上不幹預。
當然,肯定會有一個指導文件,一般來說不會超過指導價格。
一般來說,房地產公司的拆遷價格,會比官府的拆遷價格高百分之二十左右,也就是說,官府的價格是一百塊,房地產公司給到老百姓手裏的,可能是一百二十塊,產生的溢價怎麽辦?
將來從土地招拍掛款項中以補助名義返還。
或許有人會覺得,這等於房地產公司虧本,表麵上看虧本,實際上並不虧本。
因為,在國家指導樓麵價格和地麵價格方麵,兩者之間有一個換算比例。
一般來說,房地產公司付出的招拍掛費用越多,將來的樓麵價格就越貴。
這個換算比例大約在三倍左右,也就是說,一般情況下,地麵價格,也就是招拍掛價格一百塊每平米,將來樓房的價格,大概就是三百到三百三十塊一平米。
當然,也會有黑心房地產商,會把樓麵價賣到五百或者六百,這就看他的運作手段了。
在一百塊的地麵價格中,房地產商為了盡快完成拆遷任務,多付出了二十塊,這筆錢確實虧了,但是,卻能夠反映出至少六十塊的樓房價格。
裏外裏,還賺了四十。
而官府和土地部門,他原本的招拍掛價格就是八十塊,一點不虧。
房地產的水很深,主要原因有兩方麵,一方麵,是招拍掛上麵,有一定的可懆作空間,另一個,就是在房屋銷售價格方麵,有文章可做,至於說偷工減料之類的,那都是上不了桌麵的東西,好的房地產公司不屑為之。
一百塊的樓麵價格,裏麵包括大約三十塊的招拍掛費用,三十塊的建築費用,二十塊的稅費,十塊的管理費,剩下十五到二十塊,是房地產企業的利潤。
但,實際來說,房地產企業的利潤會達到三十左右。
一個項目,從開始拆遷、平整土地,到取得預售許可證,大約隻有半年到一年的時間,除了前期拆遷或許需要動用自有資本,後期,基本上都是無本的買賣。
招拍掛結束後,憑借土地出讓合同,就能取得差不多全額貸款。
拿到了規劃批複文件,建築施工許可證等一些證照證件後,就可以開始建設,這時候,正負零之前,是不需要房地產公司拿一分錢的,都是建築商帶資入場。
有些房地產公司比較黑,一直到三層或者工程量的百分之三十才付款,那時候,已經拿到了預售許可證,建築費用的支付,用的都是購房者的錢。
一個總工期一年半到兩年的項目,動輒幾個億甚至幾十個億的銷售額,房地產公司隻需要拿出幾百萬到幾千萬,就能玩轉整個項目,還能賺到幾千萬甚至幾億十幾億的利潤,這就是大家說房地產暴利的原因。
見麵時間已經遠遠超過半小時,聽了秦東的敘述,孫正久久沒有說話,好久,才說:“你放心大膽地去幹,場外因素不用考慮,為我們會為守法商人保駕護航的。”
秦東眼睛一亮,站起來,恭恭敬敬的鞠了個躬,“謝謝孫叔叔,請您放心,我一定按照規矩辦事。”