第九章：寫字樓（1）

  常天浩不知這次上海之行在喬冰倩心頭激起的漣漪，甚至也不清楚這件事對沈、喬兩人關係的殺傷力，他以為只是兩人一時沒處理好關係吵架拌嘴，回頭沈飛道下歉就能平息事態。


  他和沈飛沒有深仇大恨，心頭種刺只想小小報復下對方：第一，誰讓你出口傷人？第二，誰讓你屢次去糾纏程程？其他並無太多惡意。


  在他眼中，喬冰倩身為女孩子僅因沈飛心情低落就能特意從錢塘跑來看他，這份感情是很真摯也挺沉重的，哪是能舍就能捨棄的？

  他卻不知道小看了喬冰倩，這個敢愛敢恨的姑娘一旦下定決心就不會改變，就像她原來喜歡沈飛，毅然能克服女孩子的矜持反過來倒追，一旦決定放手，那就再也挽回不了——起碼以沈飛的手段挽回不了。


  喬冰倩在火車上思考了2 個多小時就下定決心，確切地說，3日晚她就下定了決心，次日常天浩陪同遊玩和送行時的表現更讓她堅定了自己的想法。


  她的小心思常天浩目前解讀不出，喬冰倩回到家后只禮貌地說了聲「安全抵達」就沒有太多話，最多自告奮勇說下次常天浩來錢塘玩由她招待並充當導遊。對後半句常天浩只能笑笑，他就是西山人，去錢塘還用得著喬冰倩招待當嚮導？


  他的心思還在於事業上。


  「常總、王總，這邊請……」


  10月5日算滬江第一個新生教學周，不過依然不上課，全程新生教育。根據日程表，由輔導員和高年級學長領著新生在各公共場合轉一圈，告訴他們該怎麼用餐，怎麼充卡，怎麼適應大學生活細節，怎麼進圖書館查閱資料，怎麼使用計算機系統，參觀走訪校史陳列室等不一而足，然後參加開學典禮，隨後還有同學見面會、新老生懇談會、迎新晚會等一系列活動，接著進行學生會招新。


  等這段時間全部過去，才算正式進入教學周。


  外地同學對這些自然倍感新鮮，重生的常天浩卻很熟悉了，所以找個機會直接溜號出來看寫字樓。


  王慧玲工作確實賣力，國慶假期只休息了一天，其他時間全用於實地勘察寫字樓市場，周圍能出售的全看遍了。


  作為全國經濟中心，上海寫字樓發展到1998年已進入第三代。


  第一代是 50-80 年代中期的老式建築，一般不超過5層，大多數政府和國有企業樓都長成這樣，普遍帶有濃郁的蘇式風格。上海這地方因接受歐風美雨熏陶比較足，還留有民國時期的巴洛克式建築，但這些都不可能對外出售，外來機構如果需要來上海設立辦事機構，早年都需要長期租賃酒店套房辦公，當時上海各類賓館里有形形色色的駐滬辦。


  第二代是80年代中期到 90 年代中期發展起來的點式板樓，造型比較呆板，功能比較單一，不過在全國還算領先，最出名的是1985年落成於外灘的聯誼大廈，這是上海首個涉外寫字樓，上海寫字樓市場真正興起要到92 年南巡講話以後。


  第三代是90年代中發展起來的寫字樓。上海從93 年開始大規模推出辦公用地，按照寫字樓建設周期3年計算，1996年開始全面上市，最高峰1997 年上市面積突破100萬平方米，造成明顯供過於求格局，可即便如此，因為建造進度不可能放緩，新寫字樓還在源源不斷向市場推出。


  這種場面下顯而易見就是價格下跌，1997年上海核心地段寫字樓租金是每平方米0.8 美元/天，98年下降到0.4 美元/天，99年進一步腰斬到 0.2 美元/天，如以0.8 美元價格來衡量，超過6.5 元/天，20年這價格在5A寫字樓里都不算過低，由此可見當初泡沫有多大。


  整個魔都寫字樓市場此時呈現一種病態。20年後由於年限、落戶等緣故，同地段住宅價格均貴於寫字樓，但1998年即便是供過於求局面下，因為建造成本不同，依然是寫字樓比住宅價格高。


  王慧玲前幾天剛剛定下、幾乎同地段的密雲花苑，硬裝完成情況下107 方才報了29萬，而今天考察的滬江大廈，純毛坯狀態下報價還要3000元/平方米，唯一優惠條件說是買一層送5個車位，剛才兩人先去參觀了地下車庫。


  此時寫字樓普遍地下才建一層，從施工成本來說往下多挖一層比往上堆一層高一倍不止，在容積率和高度管控還不是很嚴格的年代，開發商更願意往上建。


  3000元/平方價格真能用97年租金租出去的話衡量下來也不貴，五角場地段稍顯偏僻，參照核心地段打對摺按每平方米租金2元/天計算，一年就是730元，扣除10%空置期，再扣除部分稅收，年化收益穩穩噹噹20%以上，世上哪有這麼好的事？

  98年的上海寫字樓市場很簡單：在市場平均利潤率約束下，要麼寫字樓售價暴漲匹配租金，要麼租金暴跌匹配房價收益率，既然整體供過於求，那暴漲不可能，暴跌還差不多，甚至兩者一起回歸常態。


  所以當兩人去看時對方銷售員滿臉熱情，倘若不是行情不景氣，開發商還要挑挑揀揀：不是正規單位不要，不是整體購買不要，現在都賣不出去，哪還能挑肥揀瘦？

  「你剛才報價是幾樓？」


  「5 樓！整幢樓一共11樓，這是中間價，每加1層單價加 50-100元不等，6 、8、9 三個樓層單價最高，其次是10樓、11樓、7 樓……」


  「4 樓呢？」


  「4樓最便宜，2600元，如果整層購買，2500也行。」


  常天浩笑了：「這不是比2樓還便宜？」


  對方尷尬地笑笑：「是啊……」


  後世為避開4、14兩個數字，國人發明了3A ，13A這種叫法，然後上海因還是對外開放窗口，又要避開13，所以又有12A、15A，12A=13，15A=14，第一次看上去足以讓人一頭霧水……


  銷售員還在指著圖紙認真介紹：「樓層整體呈正方形，分割成東西兩個半區，單層平均面積 860 平方米，電梯一共3部，2部客梯背靠而立，各佔據一個半區，樓梯走廊邊有一部消防貨梯，每層被分隔為16個單元，最小單元40多平方米，最大120平方米，框架結構，也可根據實際需要自由組合，但產證按單元號分割辦理，電梯都是進口的東芝品牌。」


  常天浩問：「現在若想買，還有哪些樓層可挑？我要整層，層次不好不考慮……」


  「除了 8 樓，其他哪個樓層都可以。」


  常天浩微微一笑：「這麼說就是賣的不好咯。」


  銷售員臉色一窘，他本想顯示一下供應度豐富，沒想到被人反過來挑出毛病，急著辯解：「常總，我們也剛開售不久……」


  「但我看見你們宣傳欄擺放的竣工驗收照片是冬天場景，一般來說竣工前就開始出售，至少一年了吧？」常天浩笑笑，「我到你們售樓處去看，發現什麼味道都沒有了……」


  對方臉上被他說得一陣紅一陣白：實際何止一年，都賣一年半了，銷售情況依然不好，價格也一降再降，本來老闆信誓旦旦均價要賣到4000以上，結果被弄得灰頭土臉。


  「這樣吧，你報個實價，如我覺得可以今天就拍板買了……」


  銷售員大喜：「真的？」


  「真的！」常天浩示意一下，王慧玲將一張100萬本票給對方過目，「我們連本票都帶來了。」


  對方心一橫開始報價：如一次性付款，在這基礎上再打 95 折，需貸款就是97 折。5 樓一共860平方米，按3000元計算是258萬。


  常天浩道：「另外我還看中了402、404、413、414這4間，一共180個平方對么？」


  「對！就算2500一方，45萬。」


  「剛才你說送5 個車位？我4樓又加買了4 間，多給一個？」


  對方一咬牙：「行！整體下來一共303萬，包括5樓整層、4樓4間、6個車位，95折后287.85 萬，其他交易稅費另計。」


  常天浩笑笑：「和你老闆打個招呼，價格壓到268萬，再加送3個車位，全部連在一起，如果可以就拍板下定了。」


  「常總……」


  「你問下啊，不行我就去看其他了，我時間很寶貴的……」


  「我們大廈區位真挺好，您看，北面是滬江大學、南面是同濟大學，西北面還有財大，離交通要道又近，還沒其他高建築遮擋……」


  「我已綜合考慮過了……」常天浩笑笑，「你們周圍最近的餐飲有570米，用餐不是很方便；最近的公交站點600多米，走路也是麻煩事，電梯容量只有12人，高峰期會比較堵。另外這幢樓廣場面積偏小，綠植偏少，所以……」


  對方無可奈何道：「好吧，我去請示一下……」


  銷售員剛走，王慧玲就迷惑不解問道：「不是說買一層么，怎麼突然又加4樓4間？還是不連續的4間。」


  常天浩笑笑：「我忽然有了其他考慮……」


  說罷，把想法和盤托出。