第186章 定案

  梁騰早就知道了，未來“王者大廈”樓盤的價格可以“騰飛”（在“一線城市”原本就昂貴的房價基礎上，使用“騰飛”二字，足見這兒的房價漲到了何等恐怖的程度）。


  關鍵因素有三個：一是各條主街道“交匯點”的優勢；


  二是“地鐵”入口就在不到300米之外；

  再一個，就是“學區房”的影響力了（不得不感歎國人當父母的，為了替子女爭取一個更高的起點，真是“無所不用其極”。“學區房”本質上，就是被“望子成龍”的父母給炒起來的）。


  梁騰知道未來“王者大廈”及其周邊樓盤，享有上述三個重大的優勢，房價“高企”變得勢不可擋。


  但憑他的“先和先覺”，也沒料到吳瑕比他還大膽，居然想把“推高房價的要素”，延伸到“望舟村”。


  讓“望舟村”的“海景別墅”群項目，跟著從中受益。


  梁騰以前是沒那麽大的野心。現在經吳瑕一“點醒”，把思路朝著這方麵轉彎以後，他仔細琢磨：還真是妙招啊。


  他記憶中，“開放之都”城北區域新設的“地鐵”入口，位置離“王者大廈”幾百米，而這邊“天犬嶺”隧道貫通後，地鐵站距離“望舟村”海景別墅群，也就5公裏而已。


  別說在這“一線大城市”了，就算是在4線5線的小城市，5公裏的距離，其實根本就不算什麽。


  梁騰在本市的大複式新家，距離本市的火車站，至少有15個公裏呢。而且那火車也是設在城市南邊的市區內，梁騰的新家也是在城市的市區，隻不過在西邊。


  那屬於三、四線的小城市。


  前世，梁騰也曾經到過“帝都”謀生，從五環坐個“地鐵”到二環內某公司應聘，坐地鐵就足足坐了差不多兩小時。


  城市框架就是那麽大。


  像在“開放之都”的別墅區域，去到地鐵入口5公裏，這點距離，算是超級便利了。


  在人們的印象中，高檔別墅區本來都建在郊外，距離市中心20、30個公裏都常見。相比較而言，“望舟村”海景別墅群的選址，真像是挨著市中心的了。地理區位優勢，盡顯無遺。


  再一個，就是“學區房”的設置。


  如果“城北高中”的“新校址”選在了二環北路一側，那它隻是距離“王者大廈”5公裏，距離“望舟村”就達到了10公裏。


  但如果真能把它移一移，變更“新校區”選址，進駐到“望舟村”內，梁騰的受益程度，就大大增加。


  新校區不僅距離“王者大廈”隻有5公裏，距離海景別墅群，更是0公裏。已經落戶在“望舟村”了嘛。


  “望舟村”挨近海邊，隻有一條通往市區中心的“商業大街”，這當然比不上“王者大廈”優勢突出。以後，也沒辦法在這方麵追趕上來的了。


  畢竟“王者大廈”是多條商業步行街的交匯點。


  但“望舟村”已經被定位為富人居住的“海景別墅”區。


  雖然現在它哪怕憑借吳瑕的人脈，也僅僅售出了251棟別墅。但以後名氣逐漸打響之後，這一片區域，變成了真正富人聚集的地點，對於梁騰名下所有房地產項目的發展，都有著巨大的正麵推動作用。


  梁騰正是對這一點看得很透，吳瑕這時告訴他，在“開放之都”都排得上號的重點高中，居然有機會“爭取落戶”到“望舟村”，他如何能不積極起來？

  “教育部門”向上級打的那份“城北高中新校區變更選址”的報告，其實不需要吳瑕一再強調有多麽重要，梁騰都能意識到它的份量了。兩世為人的閱曆，可不含糊。


  既然已經來到了“望舟村”，梁騰就和吳瑕、燕千羽仔仔細細把屬於自己的5000畝地查看了一通。


  開發過程中，哪兒需要注意些什麽事項？哪兒先開發？

  甚至就連“海景別墅”的銷售情況，萬一遠遠達不到預期的話（假設10多年時間過去，卻隻能售出三分之一也就是1700棟左右的別墅），剩下的土地又該如何“變更用途”？梁騰和吳瑕都有討論過相關的議題。


  盡管上述“極.端情況”出現的機率微乎其微，更大可能是5000棟別墅都不夠賣，供不應求。但做生意嘛，就得像梁騰這樣“做最壞的打算，爭取最好的結果”。


  梁騰和吳瑕，還重點考慮一個問題：那就是重點高中的新校區果真落戶“望舟村”之後，到底把它規劃到哪個具體位置呢？


  按理說，梁騰手頭擁有多達5000畝的土地，劃出200到300畝給“城北高中”建新校區，那也隻不過用掉他二十分之一的地，不至於傷筋動骨。


  但手頭上這些地，最優勢的部分，他舍不得給，但又不能給最差的。所以在哪個位置劃出地來，頗值得他費一番計較及思量。


  至於到底“賤.賣”多少地給“城北高中”（賣太貴人家肯定不來了），也有學問。


  比如梁騰問了吳瑕，二環路那邊原定要賣給“城北高中”的地塊，麵積達到169畝。那麽，“望舟村”作為後來者，想要吸引“新校址”變更到你這邊，當然得多賣些地給對方，才讓人感覺多折騰了這麽久，比較值。


  梁騰和吳瑕商量之後，最後決定就“賤.賣”250畝地給“城北高中”吧。


  這250畝地，梁騰雖然拿地便宜，每畝隻花了4萬塊。但還得建“安置房”安置村民，就算它5萬多每畝的拿地成本吧。


  如果拿出250畝地轉讓給“城北高中”，梁騰的成本價，就得1250萬了。


  至於“城北高中”那邊能給他多少的購地款？梁騰也不敢高估。就由對方看著給吧。反正虧一點也罷，賺一點也罷，總不可能像他蓋“海景別墅”來出售，賺得那麽多的錢。


  梁騰也看開了。


  這250畝地，就當作是“提升”海景別墅項目的“售價”，最直接最有效的途徑。


  可不是嗎？


  梁騰後世小有積蓄之後，為了購買一套中意的商品房，不知道看過多少樓盤。其中有兩個樓盤給他留下了深刻的印象，那就是兩個樓盤直接跟當地的“著名初中”和“著名小學”聯係，在樓盤內劃出土地，專門開建了“著名初中”、“著名小學”的“分校”。


  不錯！就是開發商自掏腰包替學校建“分校”。


  建好了，就交給原學校來負責招生及管理。


  樓盤的開發商，當然不是什麽熱心教育的慈善家。它們這麽做，隻不過借助“名校”的影響力，讓自己建的樓盤賣得更好。


  那些開發商建的“名校”的“分校”，遠沒有梁騰那麽慷慨的劃出250畝地來建校，他們撐死了，能拿出10畝地給你建個“分校”就不錯了。


  但有這個一個噱頭，或者說好聽些，叫做“賣點”吧，擁有了當地名校的“分校”的樓盤，賣得非常不錯。


  像梁騰家鄉建了個小學“分校”的某樓盤，一共分4期建設。


  樓盤第1期和第2期，鬧出過交房入住好幾個年頭，居然“房產證”還沒有給你辦下來的事兒。


  但那有什麽呢？借著一個“名校分校”的賣點，樓盤的3期和4期，照樣賣完了。


  不得不佩服購房者的強大心理素質啊。


  梁騰和吳瑕在現場圈定了一處，準備提供給“城北高中”的新校址大致用地後，兩人才坐上燕千羽駕駛的“漢蘭達”，驅車返程，前往二環路。


  他倆要實地考查一下，原定賣給“城北高中”建新校區的地兒。


  兩相對照，才好找出它的劣勢和不足。


  接下來草擬報告，才能拿出詳實有力的論據。


  燕千羽開車，向來“又穩又快”。


  要在“天犬嶺”繞上大半圈，她隻花了不到20分鍾，就把“漢蘭達”開到了二環路了，最後把車停到了“牛運山”西北側。原定的“城北高中”新校址所在地。


  這一片區域，壓根就沒有要開工的跡象。


  人跡罕至。這兒已經長滿了草。


  梁騰和吳瑕、燕千羽，繞著這一處據說有169畝的土地，走了很多遍。遇到障礙物不太多的地方，就走進去看看。


  觸目所及，都是一片衰敗的景象。


  在169畝用地的範圍，還零零星星，分散著幾處建築。這些建築連基本的門窗都沒有安裝。


  一看就知道是些“搶.建”的房子，想要獲得高額賠償的沒有手續的建築。


  再比較深入到裏麵看了看，梁騰和吳瑕看到腳底下的田土越來越潮濕。像是剛下了場大雨之後的樣子。


  但他倆非常清楚，不僅僅是今天這片區域沒有下雨，再往前推三天，都沒有下過一滴雨。


  這片田土，怎麽弄得那麽潮濕？


  很快梁騰和吳瑕就醒悟了：這169畝地原來應該是一片水田的。因為被廢棄之後，無人去打理它，田裏的水就逐漸幹枯起來。


  然而這一片區域地處低窪地帶，又跟別的農田相通。當別的農戶在自家田地裏引水種菜時，這邊也有一些水流到。


  在這片宛如廢棄掉的土地上，梁騰和吳瑕隻逗留了十來分鍾。


  然後梁騰就說可以走了。


  一行人就返回了車上，驅車回“王者大廈”。


  回到了“王者大廈”的頂層大複式後，梁騰也基本上在腦裏“醞釀”好了幾條充足的意見，便來跟吳瑕侃侃而談。


  吳瑕也是非常認真，專門取出了“筆記本”，做著筆記，以防遺忘。


  梁騰宛如細數家珍般，娓娓說道：“我在網上查了下，這個‘城北高中’新校址的項目，在前年底，就開始了籌備工作，先後花了一年多才完成了選址。之後就是立項、環評、水保、可研、土地預.審等前期工作了。甚至，就連項目的總平麵規劃方案，都獲得了相關部門的審核通過。但一直到現在，仍未正式的開工，證明該項目的推進，非常困難。”


  “按照我的理解，主要有幾方麵的原因。首先，就是這169畝原定計劃用地，統統屬於‘水田’。根據上級實施多年的規定，必須‘占優補優、占水田補水田’，該新校區項目，就必須通過購買‘占補指標’的方式解決‘占補平衡’的問題。現在市場價（二環邊上土地的價格），必須以20萬每畝的價格，購買‘占補平衡’的指標。單單這一項，就需要多支出近3400萬，大大增加了建設新校區的成本。這對於一所公營性質的學校，壓力巨大。”


  吳瑕聽得頻頻點頭。


  她說：“本來學校就是貪圖‘新校址’地塊便宜，才打算購買它的。如果又因為169畝地是水田，需要額外支出3400萬的‘占補平衡’的花費。購地成本就大大增加。誰還不知道上級相關部門的尿.性嗎？肯定不可能有額外的拔款支援學校的。如此一來，新校區的建設經費，就大大緊張了。”


  梁騰繼續侃侃而談：“剛才去實地查看，大夥也看到了，在那169畝土地中，有一些違.建啊。當然，合法的民房也有不少。這，涉及到挺多處的征.拆問題。這些事兒挺麻煩的，尤其是一些真正的‘釘子.戶’，一個學校能不碰就不碰的好。所以這個問題拿來訴訴苦，完全可以。”


  吳瑕也表示讚同：“雖然這第二點理由，沒有第一點都麽有力，但提出來也可以的。”


  梁騰又說：“第三個理由，就是那169畝地周邊的配套設施一點都沒有完善。就連基本的‘三通一平’都沒有。”


  吳瑕笑道：“估計‘城北高中’仍在猶豫之中，沒有最終的敲定就要這塊地，相關部門才沒有完成‘三通一平’的工作吧。或者，相關部門覺得‘牛運山’旁的這169畝地賤.賣給你了，‘三通一平’的工作，打算全部推給學校來完成吧？把這點也捎帶上，那也完成可以的。”


  梁騰繼續說：“剛剛才看到了，那169畝地的地勢比較低窪。作為學校的建設用地，總不可能，比麵前橫貫而過的二環路還要低上一大截的吧？那樣一來，豈不是下暴雨發大水時，大水都往這低窪處猛灌了嗎？校區內，就要變成一個超級大魚塘！因此我的第四點理由，就是學校需要搬運巨大的土方量來回填‘窪地’。這又是一筆額外支出。並且費用還不在少數。”


  這點理由，聽得吳瑕很振奮。


  之前她就沒有考慮到這一層。現在仔細想想，還真是這樣。


  反正，隻要涉及到大筆的額外支出的款項，上級部門就挺容易審核通過你“變更選址”的。原因無它——那些額外的費用如果學校不願出，當然隻能申請上級的相關部門“拔款”。


  如果是正常的“拔款”還好說，容易照顧你。但屬於額外支出的費用，上邊也沒有那麽多的閑錢啊。


  一般就因為個“錢”字不到位，項目挺容易就擱淺在那兒了。


  梁騰列舉完“二環邊上、牛運山側”的169畝地的劣勢之後，又像個“自買自誇”的老王似的，不遺餘力，誇獎起自己的“望舟村”的250畝地塊來了。


  “望舟村的‘海景別墅’群旁邊的250畝地塊，就是最合適作為‘城北高中’新校區的建設選址。首先啊，該土地擁有者，大企業家梁騰老板，非常熱心助學，十分支持‘城北高中’新校區進駐該地塊。”


  說到這，梁騰本想說個較低的250畝地的出售價格，來證明自己一番話的說服力。


  但想想這事兒還得留點餘地給吳瑕。畢竟，最後還得由她出麵跟學校方議價。雖然各種因素決定了，最終購地成交價貴不去，但也沒必要現在就把價格一口說死。


  不再糾纏於價格的梁騰，繼續擺“望舟村”的強有力的優勢。


  “其次，這250畝的新校址用地，距離城市隻有5公裏。距離規劃中的城北地鐵入口，也同樣隻有5公裏。距離繁榮的3條城市商業街道，同樣隻有5公裏的距離。把學校新校區擺在‘望舟村’的位置，有利於帶動區域發展。”


  這一回，不僅吳瑕聽了暗暗好笑，就連“旁聽”的燕千羽，心裏也忍不住暗翻白眼。


  那個重點高中最終“落戶”望舟村，最大的益處，不是“帶動區域發展”，而是“帶動‘海景別墅’群的房價發展”吧？！

  生意人的一張嘴，真夠能說會道的！你信他，就落入套中了。


  梁騰哪裏知道燕千羽心裏有這種暗暗的“腹誹”。


  他越說越起勁了，揮動著手臂加強語氣。


  “學校新校區選址‘望舟村’，等到學校新校區全部建設完工之日，周邊的交通也會大變樣了——現在已經開工了‘天犬嶺’隧道；40米的連接城市中心區域的街道，即將擴展成為100米寬的街道。主城區及學校之間的便利性，大大增加。這既方便學生的出入，也有利於凝聚新校區的教職工的人心。要知道，以後選調到‘新校區’工作的教職工，大部分都在市區那邊購買了住房的。如果交通太過於偏遠，往返一趟需要一到兩個小時的話，學校或許也不容易留住優秀的教師隊伍！”


  梁騰這麽一說，吳瑕和燕千羽聽著，非常有道理。


  明明“貫通隧道”、“拓寬道路”這些事兒，主要服務於梁騰的商業街及房地產項目。


  偏偏到了梁騰的嘴裏，聽著就像專門為了“邀請”城北高中的“新校區”落戶到“望舟村”，才專門的搞了這些便利的交通建設似的。


  梁騰還沒說完，繼續道：“第四個優勢，是這250畝的新校區用地，位於‘望舟村’內，屬於山坡地，無水田、村莊，不涉及‘占補平衡’的問題。說白了，不必多支出那3、4千萬的費用了。”


  “並且呢，這一帶不僅沒有民房需要征.拆，就連墳.頭，也沒有需要遷移的。已經完成了土地平整，征.地手續齊全，初步滿足了學校新址的開工條件。隻要你肯來，結清購地款，直接可以開工建新校區。就像我建‘望舟村’村民的‘安置房’似的，多麽神速。一點都不拖泥帶水。我也希望一個‘開放之都’的重點高中，早日在‘望舟村’建成，並展開招生工作。”


  吳瑕和燕千羽聽了，倒相信這是他的真心話。隻有“城北高中”在“望舟村”的新校區早日建成，他那“海景別墅”群的房子，才好賣啊。才賣得出高價啊。


  現在處在一個比較微妙的時期。


  除了吳瑕已經靠.關係售出的251棟別墅，其餘還有幾千棟別墅沒賣呢。今後的銷售任務，非常沉重。


  梁騰最後總結一點優勢：“最後呢，如果‘城北高中’新校址選在了‘望舟村’，這兒因為要搞一個大型的‘海族館’及海景別墅項目，供水、供電及排汙等配套設施，比較容易完善！”


  “綜上所述，隻要不是跟二環路邊、牛運山側的那169畝地塊，有著‘不可說’的利益糾結，上一級的負責人員看了報告中列舉的這些，基本上都會同意把‘城北高中新校址’，變更到‘望舟村’（海景別墅群邊）的。”


  吳瑕極為“霸氣側漏”的一揮手：“就算上邊的相關負責人中，在那169畝地中‘搶.建’有房子，等著被征收，也得按照咱們的意思，乖乖閉嘴，不得幹預‘新校區’入駐‘望舟村’事宜！比人脈和關係，誰家沒有呢？‘望舟村’比起‘牛運山’的優勢如此明顯，哪個相關人員不同意把新校址定在‘望舟村’，就是不合格的人員！”


  梁騰和燕千羽都表情古怪的看著吳瑕，看著她罕見的霸氣一麵。


  梁騰暗想：好吧！你倒是直接憑著臆測，就替人家“定了調”了。


  不過看到吳瑕有這麽有魄力，梁騰總算徹底放了心了。


  “城北高中”新校址落在“望舟村”的方案，差不多完全定了。


  吳瑕從來不在這種正經事情上“開玩笑”的。


  她說出這樣的話，代表她把握十足。


  梁騰忍不住暗暗在心裏尋思：不知道吳瑕她找的是哪一級的人脈？估計是“開放之都”市裏一級的吧，否則她的底氣，哪能如此充足？！